投资加拿大

通达报道:一个铺三代富 投资商业地产

 发布日期:10/04/2012

俗话说,一个铺,三代富。所以,现在很多有生意的移民都在考虑投资加拿大的商业地产,特别是商铺,或上居下铺。
一,投资商用房地产时通常会犯的错误
做为投资人,无论是初学乍练还是经验老到,都有一个共同的目标,即拥有一定数量的商用型房地产。我们很多人有独立屋、豪华公寓或多家庭居所的经验,但是很多人没有投资商业物业的经验。让我们看看投资者在涉及商用(房地产)投资时通常会犯的错误。
就像选购居住型房地产,您绝对不能够不经过有证专家的适当、全面的检查,就购买房屋。商用型房地产也同样。当比较居住型和商用型房地产时,您得记住不管有什么样的问题、无论是电力方面还是水管方面,您都得花费相当的资金。举个例子,如果您得要保养独立屋的房顶,您平均得花费$2,000到$5,000。如果您得修理一座30层的公寓楼的柏油层屋顶,您恐怕得花5到10倍的价钱。就像在任何类型的房地产的投资,您得做足功课。始终要保证雇用有证的专家为您工作。主要是为了防止意想不到的问题出现,而使您前功尽弃。
当涉及到商用房地产时经常需要看的另一件事就是,当前市场的条件。只因为您的全额首付符合商用信贷或卖方筹资(条件),并不意味着一切事情都明白无误了。您得确保您的商用类房地产在市场上有需求而不是过剩,无论它是多家庭的居所、条状购物商亭或办公用房,等等。您还得考虑到其他一些方面,诸如:人口增长或区域劳动力市场的状况,这些都能帮助您做出是否投资的决定。记住,一个在差区的好房子会让您亏本,而一个在好区差房子可以让您有赚钱的潜力。
在居住型房地产投资上,您应该一直确保能够回答以下这些问题。首先,您为什么购买此房?是为了资金流动?是为了重修后转卖?其次,您准备怎样支撑这一房产?您是选择卖方筹资还是私人投资?而且,您的房产计划是怎样的?您要采用什么样的租赁形式?重修费是多少?谁来建?最后且最重要的问题您要问自己的是,您的退出策略是什么?如果您计划出租部份房产,而又找不到房客,您要做什么?如果您打算把房产全部租出去,而又找不到租户,您该做什么?记住,如果您无法回答上述任何问题,您就得考虑是否再进一步投资。如果这些问题中的任何一个问题得不到回答,就意味着您没有牢固的基础,这就不是件好事。
最后,也是投资新手最普遍犯的错误是,没有恰当的计算数字。很多时候,当投资者在做交易的“有意思”的部份(计算数额),他们总是计算房产所能产生的最高效益。这是因为投资者在“做功课”时,没有取得实际的数字。在投资者方面需要努力的是,从往年的利润表中取得真实的数字。否则,投资者只能假设实际的费用和收益。进一步的假设可能是拥有房产后增加租金,或减少费用。这最终会导致,一旦您拥有了房产,才认识到房子所带来的收益不够支付贷款。而这只是商用(房地产)投资的冰山一角。当决定涉及此类投资时,还有很多其他方面需要考虑。了解合约、筹资、会计、管理及税法在商用类房地产投资上非常必要。竭诚建议大家先从居住型房地产开始投资,不论大小或费用,以熟悉筹资、合伙、合约,以及如何与业内人士合作等步骤。人们还应该记住,一个商用型房地产交易平均要花上6个月到一年的时间才能达成。一旦您做了研究并学会怎样适当的分析资产,商用型房地产可以成为一棵“摇钱树”,并确保您有一个无忧的退休生活。
二,投资商业店铺要注意的事项
1商铺周边环境分析
  A、商铺所在商圈的辐射范围,范围之内的购买力如何。 商铺周边人群购买力的大小和质量,决定了商铺的基本价值。当然,在那些购买力较强的区域,商铺的价值高,你获得投资回报的成本也相对较高。
  B、人流量很重要。投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交、地铁的客流)。
  C、市政对商铺所在区域的规划前景。
  D、可达性要好。理想状态下的商铺或商业街市,应具备接纳八方来客的交通设施,周边拥有轨道交通、公交车站点,当然,停车场也是不可或缺的。
2开发商和运营商的背景了解
  A、选择品牌开发商,确保资金安全,是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程,以及众多的合作伙伴,这对商铺的商业前景来说就是一种保证。
  B、了解运营公司,特别是购买产权式分割商铺的。好的运营公司才能给你带来稳定的是收益。
 3商铺产权与管理
  A、是选择独立产权的街铺还是产权式分割商铺,前者总价高,可自己经营;后者必须统一托管给运营管理公司。
  B、购买商铺要看项目的整体规划以及建筑物的结构,建筑物的结构多种多样,理想的商业建筑结构为框架结构,或者大跨度的无柱类结构(如体育场馆),这些结构的优点是:展示性能好,便于分隔、组合,利于布置和商品摆放。另外还要注意动线安排是否合理。
4、关于投资回报率
  A、目前市场上的年投资回报率一般为8-10%,前三年在房价中一次性扣除;
  B、商铺一般在15年左右收回成本,部分开发商或者运营商为了提高销售率标高投资回报率,会导致运营中租金较高,出现一些问题,需要理性看待~合理的租售比才是王道。
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