投资加拿大

买地,建房子,进军房地产

 发布日期:19/04/2012

2010年还算是个比较好的年份。但是下半年开始生意逐渐走下坡路,这主要是由于下面几个原因造成的:1. 华人客户下降90%,原因是市场饱和以及网络电视的竞争。2. Google把我们的英文主要关键词给打回到了第3页,这样也使我们丧失了主要的英文客户。3. 市场饱和。4.一个生意的5年寿命天数将至,天命不可违也。

闲来无事,必须考虑下一步的生路,也算是重新创业吧。经过几年的观察以及最近几个月的实地考察,决定试水房地产。我的基本理论是,依靠租金还本金逐 渐进行资本积累,力争在15年内拥有三套投资房,每套房子产出$3000/月净利润,三套房子每月就有$9000净收入。15年后正好退休,每年就拿这三 套房子产生的10万块过晚年的幸福生活呢。

第一步,计划

这个是第一贴:
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/255808.html

周末灌水贴:买地建房子

来源: 关键字2010-09-26 11:16:20 [档案] [博客] 旧帖] [转至博客] [给我悄悄话] 本文已被阅读:1864次

我要买地建房子啦!您给瞅瞅这想法有什么毛病没有。

费城坦普大学附近,16街至18街之间的lot大概6万左右能拿到一个。建一个3单元共8个卧室的房子,2000尺左右。跟建筑商聊了一下,建筑费 用70-95每平尺不等。craigslist上找到的说70,房产经纪推荐的人说95.总建设资金加地皮的开支大约25万吧。25万全部从银行借出(房 子equity line里面掏)。

提供床,桌子板凳等家具。出租给学生们,每人每月400块。学生自己负担水电气等。这样每月的租金收入有3200块。

在市场条件不好的今天,准备拿住这个房子N年。如果把每月的房租都投入还本付息,大概10-12年可以收回投资。如果市场好转,按照租金决定房价的 原则,再考虑到周边相似的新旧房售价的话,30万左右是容易出手的。这样,10年左右,将25万银行的鸡蛋变成30万自己的鸡蛋,投资收益率在每年10% 上下。如果接下来的十年中什么都不做,自己的房子倒是没有欠款,但是肯定不会凭空生出这30万的一个投资房来, 是吧?因此, 我觉得应该掏这25万盖个房子。

买这个地区类似大小的旧房子,也需要25万左右。因此,还是盖新房子合算,毕竟新房子出租时有更强的竞争优势。

这想法对不对?有什么需要注意的呢?

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第二步,买地

买地之前,我先咨询了我的会计师,他同时也是一个律师,犹太人,非常精明。我所有的会计活以及法律活都让他干。他要我注册了一个LLP,以便将来万一出现司法纠纷时能够给我自己的财产增加一层保护。这样我就把买下来的地皮放在LLP名下了。

当初第一次带我们家领导视察这块地皮时,领导非常失望,因为这块地上杂草丛生,垃圾遍地,还有几棵歪脖树需要砍掉。隔壁邻居是一个摇摇欲坠的理发 店,其它几个相邻的lot也都是像我要买的这块一样。我说地皮上有什么都不怕,我们盖房子时会统统清除干净的。经过细致的可行性报告,最终获得了领导的首 肯。

这块地皮是纽约的一位律师2008年以5万元的价格买下的,他已经请人做了地理钻探,还设计了初步的蓝图,但是由于经济危机爆发他最终没有建房。他喊价6万,经过讨价还价最终以$51500成交。

第三步, 设计、建筑、招租

都在下面这个帖子里了,自己点击阅读:
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/316698.html

第四步, 收租金

经过半年的施工,总算赶在学生开学前的最后一天把所有房间都准备好了。总共9个卧室,5个卫生间,一个厨房,一个大客厅,一个停车位,一个封闭后院。

我提供所有家具,水电费,电视节目和无线上网费。共用家具包括:两个真皮沙发,两个茶几,一个吃饭桌,4把椅子,一个51寸电视机,3个冰箱,以及 微波炉,洗衣机,烘干机, 门口安装了可视电视对讲机。每个卧室配备双人床,床垫,书桌,椅子,床头柜,台灯,21寸电视机以及垃圾桶。

5个大房间租金$580/mo, 4个小房间租金$550/mo.一个停车位$60/mo. 总共每月租金$5160. 总费用支出约$1000, 利息支出约$1000.每月净收入约$3000.

我在房子里装了一个带锁的信箱,让学生们每月1号之前把租金放进去,2号以后我去收取就可以了。

由于人多,为了避免矛盾,我给他们做了一个值周表,每两人或3人一组, 每周打扫一次室内外卫生,每周负责倒垃圾,冬天值周的负责铲雪。大家都很满意!

第五步,上市

我的这个房子所有投入总共约32万,现在让经纪人放在市场上试卖,喊价42.5万。如果有人出价合适我就卖掉,然后再开发下一个,不然就拿着收租金好了。费城政府提供的10年免税政策每年可以为我节省4000块左右的地税,所以我也愿意持有10年。

有资金的朋友,当你想创业时是否也想过趟一趟房地产这个浑水呢?

This building is under construction now. It will be available on 8/1/2011.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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