York大学Schulich商学院房地产和基础建设执行负责人Andre Kuzmicki依然可以记起当时相关专家开始预测随着科技发展，公司的运营方式将会发商改变，从而对运营面积的需求改变，最终造成房地产市场不得不重新寻找新的出路。 www.enhome.com 安居网
这些专家的预测从后来的事实来看确实成为了现实。这就是我们现在所谓的酒店式办公的概念。办公室的建立和安排不再是安排座次，而是以环境为指向。当 时，普遍的认为是随着电信和计算机技术的进步将会允许员工离开固定的办公现场进行工作，从而明显的缩减对办公面积的需要。同时，这将造成可用办公面积的供 给剩余，导致出租率下降，进而导致商业地产利润下降，投资者无法收回投资成本。安居网原创文章，未经允许不得转载。 安居网www.enhome.com
然而当酒店式办公的概念的预测变成现实时，新的办公结构对商业地产市场并没有造成1990年代预计的那么多负面影响。“在某些程度上，酒店式办公确实对市场造成了影响，但总体来说，员工增长反而对办公物业市场带来了更多的需求。” www.enhome.com 安居网
Govan Brown建筑管理公司合伙人John Taylor表示除了近期的衰退和酒店式办公结构的扩散，运营模式的改变并没有给商业地产市场需求造成负面影响，也没有对公司工作造成妨碍。安居网原创文章，未经允许不得转载。 安居网www.enhome.com
“许多大型银行和跨国机构都投资开发新的办公场所，”Taylor说道。这些跨地区工作带来了新的办公模式安排模式并且形成了新的电子通信模式。但这同时提高了他们对于环境可持续性和舒适性的要求。 www.enhome.com 安居网
这些新增的市场需求对Govan Brown来说利益良多，一般来说会带来每年超过一亿五千万的收入，而在2010年则创造了最高收入记录。安居网原创文章，未经允许不得转载。 安居网www.enhome.com
与住宅房地产市场不同的是，现在由于低利率贷款和人为高估造成的市场波动和不稳定性问题对商业地产市场影响并不大。由于商业地产市场大部分掌握在少数的机构投资者手中，由于这些业主商业属性上的稳定性，反而使得商业地产行业可以一直处在平稳的可持续增长期。 www.enhome.com 安居网
“机构投资者使用不同程度的债务杠杆，他们有着更多的资金来源并且只进行最理性的交易。”Kuzmicki说道：“如果市场疲软，他们也不需要折损成本来填补收入资金的不足。所以机构投资者并不会在意市场的短期波动。这就使得商业地产的业主环境更加稳定。”安居网原创文章，未经允许不得转载。 安居网www.enhome.com
多伦多至今仍是全加拿大最大的商业地产市场。多伦多的商业地产则被认为是购买力超过了开发能力。其他的全国新兴市场在东西部省份则表现出了极大的不同。 www.enhome.com 安居网
虽然卡尔加里市现有的商业地产都是在1980年代开发的，仅有最新的几座写字楼是在最近五年内建起的。然而对于商业地产需求已经逐渐显现，主要的推 动因素有以下三个点：一是由于省内原油产业繁荣造成的大量新企业涌入；二是企业的统一和并购导致公司需要更新更大的办公空间；第三是因为高于全国平均水平 的一次性收入促生更高的零售需求。安居网原创文章，未经允许不得转载。 安居网www.enhome.com
商业地产咨询公司CBRE卡尔加里的地区管理负责人Greg Kwong表示，全球经济衰退几乎没有对卡尔加里的商业地产市场造成明显影响。 www.enhome.com 安居网
“我们的最低点是在2009年，全年几乎没有任何商业交易”Kwong说道：“许多写字楼的业主非常焦虑，因为他们无法找不大承租商。但是衰退时短暂的，这种惨状只维持了十五个月，然后就强力反弹到了更高的位置上。”安居网原创文章，未经允许不得转载。 安居网www.enhome.com
2006年卡尔加里商业地产繁荣达到顶点，全市范围内出现了全球最低的商业空缺率，低到令人震惊的仅有0.5%。 www.enhome.com 安居网
为主要的市区基础建设项目提供工程咨询的R.V. Anderson协会认为在Sudburg和St. John等地出现的商业繁荣奠定了2008年到2012年中每年15%到20%的收入增加的基础。虽然在这些经济增长中有很大程度是政府支出的刺激，但这 也造成了更少的行业竞争。安居网原创文章，未经允许不得转载。 安居网www.enhome.com
虽然商业地产行业看起来比住宅物业更加阳光明媚，R.V. Anderson认为挑战依然存在。举例来说，劳动力短缺已经成为次级承包合同商的一大问题。而且十年内雇员的水平也始终让雇主顾虑重重。 www.enhome.com 安居网
“我们需要面对的一个巨大问题是许多人正要从行业中退休，”公司总裁Ken Anderson说道：“怎样安置他们？怎样让生意保持增长？这都是问题。”安居网原创文章，未经允许不得转载。 安居网www.enhome.com
另一个重要的问题是在全国范围内不断增加的行业规定和不断提高的行业标准。“以前你可以在没有建筑许可的情况下开始一个项目，现在就不是这么一回事了。”Taylor说道。 www.enhome.com 安居网
好消息则是从行业横向对比来说，至少在近期之内，商业地产的发展前景是瑰丽的。Kuzmicki预期市场在近年内不会发生变化。在多伦多，商业地产 市场将会在失业率下降的推动下对物业产生更大的需求，从而导致整个商业地产行业持续稳定的小幅增长。其他地区市场则会表现的更加激烈，其程度主要取决于工 作机会和经济形势的变化。而留给市场最终的未解问题则是：这样的需求将会持续多久？