大中报秋枫报道:Richard Ivey商学院的金融学教授阿瑟纳萨科斯（George Athanassakos）在《环球邮报》的一篇专栏文章中称，加拿大房地产市场的顺应力继续让一些专家感到困扰。在去年4月，阿瑟纳萨科斯曾经写过一篇 关于加拿大炙热的房地产市场的文章，但是自那以后，加拿大的房地产市场却变得更加炙热，表现出典型的泡沫的强烈信号。阿瑟纳萨科斯现在比以往任何时候都相 信加拿大的房地产市场将面临大幅修正。

提前看到泡沫很难，而预测它们将会在何时破裂更难。无论房价升到多高，总会有一些分析家通过辩称“这次情况有所不同”竭力为自己辩护。但是在90年代后期出现的网络泡沫才是这种情况，而加拿大现在出现的房地产泡沫却并非如此。

阿瑟纳萨科斯曾经听到过许多有关为什么这一次加拿大的房地产市场有所不同的辩论。例如多伦多正在向纽约和伦敦看齐，因此目前的房价水平是合理的。银行的经 济学家也以令人费解的解释证明目前的房价是合理的，辩称这一次情况有所不同，但却忽视了在历史上和其他环境中很明显的房价被高估的多个信号。到但是正如约 翰•坦普尔顿爵士（Sir John Templeton）所言，在这个世界上最被滥用的措辞就是“这一次有所不同”，但其实从未有什么不同。

统计数据从不会撒谎。加拿大的房价上涨和一些基础面的潜在增长并不匹配，例如可支配收入的增长，人均GDP（国内生产总值）的增长，通货膨胀率和人口的增 长，以及每年的移民增长或加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）编制的租金指数的增长。目前加拿大的房价租金比比其他任何一个发达国家都要高。

此外，目前加拿大的平均房价是个人可支配收入的12倍，远远高于历史水平。在上世界80年底末期最近一次房地产泡沫出现时，平均房价是个人可支配收入的 9.7倍。因此，加拿大家庭债务与可支配收入之间的比率也高达153%，创下历史新高，并接近美国在房地产市场崩溃前的水平。

从经济学上来说，这一切都要归咎于供求关系。加拿大的房屋供应过剩迟早都会从房价下跌中反映出来。例如多伦多在建的公寓建筑数量领先全球。

去年房地产投资占GDP的比例升至新高，到2011年底该比例达到7%，而过去50年来的平均水平为5.8%，此前在70年代末的巅峰水平为7.26%， 在80年代末为7.18%。在此前两个周期住宅建筑投资占GDP的比例达到最高峰后，房地产市场都在几年内崩溃。在2000年代中期美国房地产泡沫达到顶 峰时，该比例高达约6.1%，接近80年代末日本的水平，当时日本的房地产繁荣时期已经接近结束。

与此同时，加拿大的自置居所比率已经达到70%，而美国在房地产泡沫高峰期的自置居所比率为69%。对于人口老化和人口呈下降趋势的加拿大来说，更多的需求又从何而来呢？ 而在这一切发生时，失业问题也深深困扰着多伦多和其他白领城市。最近的就业统计数据显示，1月份在金融、保险和房地产行业的就业人数连续第5个 月出现下降。实际上，自去年以来这些行业的就业水平已经下降了4.6%。目前多伦多的失业率高达8.6%，远远高于全国其他大城市7.6%的水平。

两个方面的发展支撑了加拿大的房地产市场，并延迟了修正。第一个是加拿大从全球化中受益，在一个经济不确定的世界中，加拿大一直是一片稳定的绿洲。在多伦 多的新公寓买家中，有60%是投资者，而在多市中心这一比例更是高达80%。非居民的中国和世界投资者的涌入，推高了重点城市的公寓价格。每个外国投资者 购买的物业多达五套。

第二个是，低利率和认为投资房地产比其他形式的投资更加保险的信念，也推动了加拿大的房地产市场。低额首付以及加拿大抵押贷款和住房公司的按揭保险，贷款标准放宽，和加拿大银行的低利率按揭战，都帮助推动了加拿大房地产市场的繁荣。

加拿大的高房价与收入有关，再加上创纪录的家庭债务水平和对住宅建筑的过度投资，以及需求放缓，都将导致加拿大的房地产市场出现大幅修正。因此这一次的情况并没有什么不同，也永远不会有什么不同。