房地产税是加拿大最古老的税种之一，至今已有100多年历史。百年来加拿大房地产税的征管工作成效显著，稳健发展，为世人所关注。 加拿大政体属于议会联邦制，联邦、省（地区）、市（地方）三级政府既相互独立，又相互联系，在政府间财税关系的处理上，有集中也有分散，上下贯通，形成整 体。财税政策主要由联邦政府制定，各省及地方政府都可以开征房地产税，而且房地产税是地方政府财政收入的主要来源。加拿大税收基金会统计资料表明，在全国 范围内，房地产税收入曾达到占财产税收80％以上的历史最高水平。后来由于省级政府的拨款及地方政府对供水、环境卫生等公益事业方面收费日益增多，房地产 税在地方政府财政收入中所占比重有所下降，上世纪80年代这个比重已降至40%左右。但房地产税至今仍然是地方财政收入的一个重要来源。
本文以安大略省为例，简要介绍和分析加拿大房地产税的征管机制。
宽税基与低税率，体现税收公平 加拿大房地产税的立税宗旨是建立在税收的公平合理原则之上的。由于加拿大幅员辽阔，地区之间经济发展不平衡，各省和地方财政对房地产税的依赖程度也不一 样，因此各地对房地产税征税对象的涵义也不尽相同。一般来说，房地产税征税的主要对象是土地、地上建筑物及永久构筑物。在大部分省区，房地产税除了对营业 性房地产征收外，对市政区居民、农村居民住宅也同样征收；有的省对农业用途和森林土地也征税，房地产税的征税对象几乎涵盖了所有类型的房产和地产，甚至设 备和设施。 税基宽广的结果是依据市场价值评估之后的应税房地产价值总额增大，在房地产税收入总额既定的情况下，房地产税的税率就相应降低。鉴于房地产税应税范围较大，则单个纳税人的税收负担相对减轻，从而使税收的公平性和合理性得到了体现。 加拿大全国范围内并没有统一的房地产税税率，这是因为房地产税是地方税种，税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。每年初，地方政府财政管理部门都要 对本年度财政总支出做出预算，再以此减去房地产税以外的其他收入，其差额部分便是本年度房地产税应纳税款总额。然后再依据应纳税款总额和辖区内应税房地产 评估价值总额的比例来确定当年房地产税税率。例如安大略省就由地方议会区别不同的用途参照通货膨胀情况分七种类别按年确定房地产税率，并规定居民房地产税 适用低税率，而经营性房地产税适用高税率。一般来说商业和工业用途房地产的税率是住宅用途房地产税率的2～3倍。
立法保税，征税与服务结合 加拿大房地产税税种的设立、税率的确定，以及税款的收缴和分配，都高度法制化。任何地区、部门和个人都不能违规减免税收，偷逃税收的要追究法律责任。为防 止腐败现象的发生，加拿大对受贿的税务人员，将给予开除公职、取消退休金的处罚。加拿大各省都通过地方立法形式确定政府部门的工作范围、职责分工以及相互 沟通和协作来保证实现税收征管、确保地方财政税收。在安大略省，省议会1997年和1998年分别通过了《地方政府财政公平法》、《房地产税纳税人公平 法》，2000年通过了《继续保障房地产纳税人权益法》。这些法律都从不同方面保障了房地产税征管工作的正常进行。 在加拿大媒体报道的新闻中，税收新闻占有突出位置。政府部门通常将有关的税收法律法规在媒体上公布宣传，反复征求意见，让公众明白，便于执行；各个办税厅 都有大量的税收宣传资料，供纳税人参考；另外会计师事务所、律师事务所覆盖面也很广，及时为纳税人提供税收咨询服务。公民对税法有很大的知情权，纳税意识 较强，能做到知法守法。 加拿大地方政府在房地产税的设置、税基税率的确定等方面，都体现了征税与服务相结合的特征。政府每年征收的房地产税，主要用于为社会公众服务，如完善基础 设施、公路养护、街道照明、消防、垃圾收集管理以及警察保安等。大多数省和地区，还将征收的房地产税用于学校教育以及社会健康和福利事业等，为社会公众办 实事。 在安大略省，房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%。等到年中时，地方政府会对本年度所需要的 剩余财政总支出重新进行核算，从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。每年政府都要出具详尽的关于房地产税征收的报告，并向社会公开，接受公众的监督。 这些征税与服务相统一的做法，深得民心，有利于促进房地产税征管工作良性互动和稳健发展。
科学的评税系统，提高征税效率 评税就是指通过房地产评估方法对房地产税税基进行估算。在大多数省和地区，尽管房地产重新估价的时间间隔不同、所采用的估价基准年份不同，然而在确定评估原则的时候，大都选择以房地产的市场现值作为评估值来征税。 在安大略省，负责房地产税评估的机构是地方政府财产评估公司（Municipal Property Assessment Corporation，以下简称MPAC）。它是省和地方政府资助的非盈利性的公司，其职责就是为省和地方政府、房地产税纳税人提供及时、有效、客观、 准确的房地产估价及相关资料。迄今为止，该公司已评估了超过460万宗房地产。在它的数据库中现已包含超过20亿宗的房地产数据信息，它所收集的信息很 广，包括：市场销售交易资料、土地所有权证明文件、建筑许可证、公寓和宾馆等经营性房地产的收入和支出信息等。公司还派人到现场进行勘查，与房地产税纳税 人进行沟通后，全面考察公共设施完善情况，包括图书馆、游泳池、运动场所，房地产所在地区距离医院、学校远近情况，以及学校的教育水平和医院的治疗水平， 还要考虑交通便捷度，公共交通和道路状况等。针对上述不同情况，采用市场比较法、成本法和收益法对房地产市场现值每年评估一次。例如居住用途的房地产，有 多达200个因素影响评估价值，但区位、占地面积、建筑面积、施工质量、建造年代和是否进行过大修，这五大因素通常占房地产价值的85%以上，是评估时考 虑的主要因素。另外他们还考虑浴室的数量、壁炉、车库及游泳池等，并与当前正在出售的及同一区域内其他房地产进行比较，最终确定房地产的市场现值。 MPAC组织整个评估过程，所需的评估费用全部由政府负担。 通过评税作为确定计税的依据，用来征收房地产税。但这种方法的缺陷是评税周期比较长、评估的成本比较高，大大增加了地方财政负担等。为此，加拿大同其他国 家一样都在研发和采用以计算机批量评估系统为依托，集成评估专家经验，批量处理海量数据的计算机辅助处理系统。通过采用计算机评税的新技术，使加拿大各省 和地区的评税周期由过去的3～5年评估一次缩短到可一年评估一次。由于发挥了计算机的批量评估作用，除了在搜集资料阶段需要用跟过去相同的人工外，在实施 评税阶段，可以节省大量的评估专业人员和工作量。计算机评税在节省劳动力和提高工作效率的同时也大大减少了地方财政的经济负担。
建立上下联动的评估争端调解机制 由于加拿大的房地产税估价工作采用了计算机批量评估系统，难免因房地产个性因素造成的估价结果差异，引发各种争执。为了合理调解这些估价争议问题，加拿大各省和地区结合各地的实际情况，建立起了上下联动、统一协调的房地产税评估争端调解机制。 在安大略省，MPAC致力于为房地产纳税人服务，为他们提供免费的信息服务，以解决他们的疑问，帮助他们更好地了解整个房地产的评估过程。如果房地产纳税 人怀疑自己房地产的评估价值或分类状况时，可以通过三种途径提出质疑：一是联系MPAC，向他们咨询并确认信息；二是向地方政府房地产评估公司提交一份复 议表格和意见；三是可以向评估审查委员会（Assessment Review Board）投诉。 要求重新评估的房地产纳税人，可以在地方政府房地产评估公司的官方网站下载、填写并提交表格。然后再拨打MPAC的免费长途电话或写信给他们要求重新进行 评估。MPAC将重新审查房地产的分类及评估值的准确性。如果确实有误，MPAC会做出适当调整，然后给纳税人回复。如果房地产纳税人仍不满意，则可以在 当年3月31日前再向评估审查委员会投诉。该评审委员会是由财政部门建立的独立法庭，它将通知房地产纳税人及MPAC同时出庭参加听证会。双方阐述各自的 论点和论据后，最后由评审委员会确定评估值和分类。 这种自上而下、统一连贯、公开公正的评税争端调解机制，保证了加拿大房地产税征管工作的活力与发展。 加拿大房地产税征管工作经历了百年历史沿革，随着社会经济发展和科技进步，不断走向成熟，已经建立起了科学有效的房地产税的征管机制。
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