在加国央行行长上周对楼市发出警告之后，昨天（6月21号）美国联邦储备银行宣布，基于美国经济仍不乐观的基本面，美国将保持目前几乎为零的超低利率（0.25%）， 而且美国的主流经济学家和金融机构认为，美国的经济很难近期内全面好转，目前的超低利率将维持一定的时间。认识到加拿大目前的经济现况，以及两国经贸上唇 齿相依的密切关系，双方金融政策的相互影响，我们应该有理由相信，加拿大现在的低利率，仍然会维持一段时间，不会如同半年前大家预计的，在今年第三季调高 利率。这无疑将为目前地产市场的发展，提供一个稳定房价和鼓励买家入市的重要因素。而且，如同央行行长所言，市场上的Greed 和Fear 还将进一步把地产市场，推进一个更热的阶段。最近一项大多市地产发展商协会的统计数字，也显示出这个发展趋势。根据他们的统计，今年（2011年）五月的新高层公寓（High-Rise）销量创造了历史上五月的新高，上升了50%，达到2433个单位。与此同时，整体新房的销量，也比去年上升了12%。一些专家们认为，如此高的新公寓成交量，显示了市场持续过热的情况，如果按照五月的销量推算，全年的销量可能高达26000个单位，而实际市场需求量，应该只有14000至15000个单位；换言之，这种不正常的销量，是由投资者们创造的。这一理论，也与地产市场观察机构Urbannation Inc. 的观点相呼应，他们认为目前楼花市场的买家有45%至60%是投资者。
 
应该说，这些机构和专家们对于投资者的比例认定，是比较接近市场现况的，而且某些区域，投资者的比例应该更高。但在此同时，我们也要注意到，高层楼花的热销，仍有其他因素的影响。首先，这是一个市场供应结构的问题，在多伦多市区的范围（不仅仅是Downtown），已经少有底层或独立房新建物业上市，购房者在高层公寓之外，并没有太多的选择；其次，对于很多买家而言，地点方便，配置齐备的高层公寓，是他们青睐的都市生活方式；更为重要的是，对于大部分初次置业者而言，30-50万左右预算，他们尚可在高层公寓楼花中，做一定选择比较。而此预算很难买到合适的新非高层物业。所以，这种取向对很多买家而言，也是一种不得已的选择。
 
各方一致认定的是，多伦多的楼花市场已经进入了一个价格偏高的阶段。根据Realnet.ca 前不久的统计，多伦多几个热门楼花区域的平均价格为（每平方尺）：Central Waterfront $730;  Down Town West $665; Down Town East $550; Don Mills-York Mills $630; North York Corridor $540; Etobicoke Waterfront $520; Scarborough Town Centre $360。在这种现况下，无论是投资者还是自住买家。都需要在购房前全面比较，挑选到有理想增值潜力和居住环境的楼花单位。在我接触的楼花投资者客人中，相当大比例都对Down Town 情有独钟，他们的基本依据是地点好，市场供应少，可出租给白领上班族和学生，生活交通方便，增值快等等。但如果问他们自己是否将安家在Down Town，很多人的答案是否的的（特别是有子女家庭）。
 
我 认为这可能是在楼花投资上的一个迷思，投资人可能只是以上面的一些角度来决定投资市中心楼花，而并没有从将来真正买家的角度来分析他们的需求，因此在定位 上可能存在盲点。一个基本的现实是，市中心楼花的平均楼价，已经达到了相当的高位，虽然将来仍可能有上升的空间，但买家收入的购买承受能力，将制约到它的 上升空间；其次，市中心楼花由于成本和市政规划的原因，很多单位（特别是小单位），本身没有停车位，这对将来的买家是一个重大的不足；第三，市中心是已发 展成熟的金融商业区，它的周边环境配置，并非以住宅区的需要规划，虽然有完备的交通，餐饮，娱乐和高档购物场所，但缺乏密集方便的大众性购物消费场所。目 前投资者购买的市中心楼花单位，绝大部分是Studio 至1 Bed & Den的 中小型单位，中等收入的年轻白领和退休人士，应该是一个主要的买家市场。虽然他们可能满意市中心的地点，但车位缺乏，生活不便和嘈杂的环境仍将是重大不 足，如果有价格，居住环境和配置更理想，而且近市中心的物业，他们可能做不同的选择。而且从租金回报来看，市中心绝大部分楼花落成后的租金收入，都不可能 产生正资金流。
 
从投资和自住的角度，我个人认为，目前Etobicoke Waterfront 的楼花，值得投资人和自住购房者考虑。首先是它相对较合理的楼价，较市中心低30%左右；第二是它的增值幅度，是多伦多增值最快的区域之一，从2007年至2010年，已增值60%；相对而言，市中心近几年的评价年涨幅为7% 左右；第三，其地点近市中心，近QEW 公路，开车到市中心只需十几分钟；第四，此区域与其他一些湖滨地点不同，它是位于Humber Bay Shore 公园区域, 周围有沙滩，人行/单车道，游艇俱乐部等休闲设施，是真正适合一般家庭居住的湖滨公寓。目前有数个著名发展商在此区域开发大型楼盘，四五年后将有数千户落成，属于一个Master Planned Community, 将 来的购物和公交系统会更为完善，无论是投资或自住，人气都是一个非常重要的指标。十年前，多伦多市政府已开始对多伦多湖滨区全面规划，计划投入大量资源， 希望将它打造成风景秀丽，生活交通配置方便的新型社区。所以，大家对近市中心，性价比好，增值快的湖滨新社区楼花，是值得关注的。
 
本人定居多伦多二十多年，全面了解加国法律和市场体系，熟悉多伦多各社区情况。长期持续发表买卖房屋（自住或投资）的分析，观察，欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。
 
如有垂询，请电：647-206-9868   pauljbliu@gmail.com  
来源：加国无忧