投资加拿大

十几年老移民 畅谈加拿大买房经历

 发布日期:01/08/2012
本人是十几年的老移民了,一直生活在安大略省多伦多市,对这座城市可以说非常熟悉。

  本人同时也是天涯加拿大版最早的一位版友。中间有段时间因为工作和家庭的变动,很少登陆天涯了,更是没时间写文章或长贴。最近有时间了回来看看。

 

 
  前天看到一位来多伦多半年的新移民些的关于买房的帖子,看完有说不出的感觉,里面有些观点是值得参考的,有些就有失偏颇,传达的信息不是很客观,所以想写写自己的多次买房经验,希望能给大家更多的参考。

  关于房子新旧。

  我首次买房是过来不到两年的时候,那时什么买房知识也没有,由于买得早,身边买过房的移民也就一两家,也没有经验提供给我,我听朋友的介绍找了位台湾大姐经纪(巧了,也是wanwan,那时候基本没有大陆经纪)。

  她态度很好很温暖,只可惜在选房上,没给我提供什么有用的经验。 怎么说呢?首先她问过我的倾向和预算,预算可选范围还是很宽的。当时我跟很多年轻人一样,喜欢新房子,越新越好,却忽略的社区所在和周边环境这些影响房价的关键因素。

  这一点,在多伦多买房,可以说是个错误的方向,让我直接放过了很多好社区好学区升值潜力很大的旧房子,我的台湾大姐经纪并未给我任何这方面的指引,反而说,自住房屋,以自己喜欢舒服为条件,是否升值并不重要。

  五年后我回头想想,这话让我直接昏倒。我们小老百姓买房,其实是这辈子最大的一种让资产保值,甚至升值的投资,等有孩子了,孩子长大换房,老了退休了 卖房,你的房子升值得快,卖价高,等于你手里有更多的钱,这么简单的道理,当时我傻我不懂,后来卖房子卖不出价钱的时候我懂了。而有些移民至今仍然不懂, 仍然认为自住房升值不升值无所谓。

  结论:不要太介意房子本身的新旧条件,多伦多的房子足够结实,主体结构五六十年没问题,有的能撑100来年呢!二十年的房子还正当年,只要房子地点 好,所在社区好,学区好,地够大,就是破房子也比偏远地带的新房子保值。所以一般的旧房子你只要做做装修,换换配件什么的,住起来同样舒服,而房子的价值 也提升了。

  近几年多伦多市区范围内的新房很少了,有些翻盖的新房价格则很高,有些预算有限却又喜欢新房的朋友就跑到很偏远的区买了新房(单程开车30分钟左 右),不到两年就后悔了,我有两家朋友都是不到两年就换房搬了回来。当然不是所有远的地区都不好,大多地区西边有个小镇oakville,由于学校好,环 境好(靠湖),人员结构好(收入较高,治安好),很多人喜欢买在那里,但是,那里的房子价格也不低。

  这么说吧,多伦多市区的一个好区内,就是一块地(极烂的破房)的价格,都能达到偏远地区同样大小地+全新房的价格的三倍。

  p.s, 大麻屋也是可以买卖的,但要公开说明是大麻屋,物价会比同区正常房子便宜很多,假如隐瞒不报,被发现了经纪要被罚很多钱。大麻屋因为长期在地下室种大量植物,很潮,会影响房屋的质量。

  2.地

  那位提供买房经验的新移民朋友,在这一点有点小偏差。加拿大的地税叫property tax,严格来讲是叫 财产税,市镇府根据房屋评估价值来收取的。这个价值评估跟各方面都有关,地的大小,房屋的新旧,房屋的面积,所在区的房屋平均价格,地下室是否已经完成装 修等等,并非只跟面积相关。如果你觉得政府对你的房子估价高了,你可以申请重新评估,一般重新评估会少降一些,但政府会提醒你,重新评估也有可能比现在的 估价高,希望你郑重考虑。(此举大概是避免大家没事就要求重新评估,增加工作量)

  3.学区、校区及社区

  我第二次买房是06年,第一次买的那房也就卖了,五年过去了,基本原价卖出,还不如放银行了,别忘了我还要每月还贷,也就是说,我这五年每月要倒找钱给银行。而有的房子这五年间已经涨了10%,选对房子真的很重要。

  简单点说吧,我吃了个亏之后,自己开始搜集房地产相关信息了,又换了个经纪,他给我讲了很多选房要素,我这才知道自己吃亏在哪里。年轻时觉得自己没孩子,找什么好学区好地区阿,没用,离工作公司近才实惠,可以多睡二十分钟阿。

  没错,这个经纪是大陆人,很实在,他不讳言当时刚拿到经纪牌没多久,但他说,我会比很多老牌大牌经纪更诚恳,更认真去满足你的需求,说白了,就是我会 替你考虑,因为我更加在乎我的口碑。他也的确做到了。房子缺点比较大的,他直接建议我不要买,买了可能会有什么后果,这点我觉得确实不容易做到。我第一个 经纪就是客户说什么她就照做,根本没有想到保护客户的投资,来题些建议。

  像那位新移民朋友提到的,“在看房前会提前查询这个房子周边的环境,在去看房路上她就告诉你了是否临铁路或马路主路,旁边有无政府廉租屋等等;如果你 着急买房子,她也会劝你最好多看几套,以免后悔,而且每一套房子的好坏和缺陷她都帮助你分析;如果你决定下OFFER,因为好房子看房的人都会觉得好,所 以有时会抢OFFER,她会帮助你分析如何去报价——合理的报价,而不是越高越好”

  老实说,这些都是一个专业经纪应该为客户做的,至少我的这个国人经纪,每次看房都是这样做的,无一例外。由于我家还要为小孩上学做准备,我的经纪每次还要帮我查好附近学校排名,社区人口构成,邻居大概是什么人,做很多准备功课,我确实很感激。

  那几年房子已经开始有抢手的苗头了,看中了好几套都是考虑两天后再去就卖掉了,我不免有点急,我经纪看出来了,就在看房前给我分析好最近同区同类房子 的价格比对,假如对方开价合理,他也不讳言告诉我划算,让我考虑抓住时机,事实证明他判断准确,我买的房子和两年后跟他买的第二套房,都是那个区里同期最 便宜的。我的一位好朋友,因为犹豫,错过几个喜欢的房子,两年后那个区的房子已经涨得买不到了。所以,不管建议你买还是不买,我觉得一个能提供好的建议的 经纪才是好经纪。并非一味告诉你“不急不急慢慢看”的经纪才是好的。

  还有一点新移民朋友一定要注意,别急着跟自己找到的第一个经纪签约。

  很多新移民落地就被各种途径认识的经纪拉着签了约,签了半年内或者九个月就得跟他买房,对他服务不满意也不能换人,知道合约结束或者解约。

  碰上个负责的还行,但是很遗憾,通常这种通过移民公司介绍等途径找的经纪都不太负责,基本属于那位新移民朋友遇到的第一位那种。随便拉你看看就劝你买。很影响国人经纪的口碑。

  我最近就听说有新移民被经纪连蒙带哄签了约就不怎么管了的事情,所以除了政府机构,新移民签字要留心

  关于房屋翻新。

  买了旧房,不免要做些修修补补什么的,家里若有handyman,小来小去的就去home depot / rona这些大型材料工具零售商买了自己装上,刷刷涂料什么的自己也可以做做。大点的工程,装厕所阿装磁砖啊地板阿,可以找专门的施工人员做,也很容易, 几天搞定。投资比较大的翻新 是屋顶阿 窗户阿这些,必须要找专门干这个的公司,要上万块,所以不想大搞的话,买房之前一定要留意看看屋顶,窗这些前屋主是什么时候换过的,屋内的电器有多新,要 不要换等等。其他小的东西没必要太介意,别因为纠结于小毛病而放弃一个好的deal.

  我家由于老爹比较能折腾,最近彻底地翻盖了一个hosue, 所以从设计到跟政府申请图纸审批、拿许可,到建筑的各项各项,都亲自走了一遍,所以对流程和价格都属熟了,自己做,比从建筑商手里拿他做好的新房,质量更 可靠,材料更高级,造价就别说了,没有可比性,呵呵。现在统一做好的新房,质量确实不如以前的房子,尤其是以前私人建造的房子,无论从结构、材料选择, 都优于新房。

  毫无悬念地,第三个房子也是跟这位经纪买的了,不过第三套是国内亲戚要买的,,要买好房子,我帮忙选。咱没买过豪宅责任重大啊!

  然后就是一顿密集看房,左看右看前看后看,把多伦多市几个好区逛了好多遍,我都有点看烦了,,,,最终选了个建筑商自建自住了二十年的房子,结构空间 非常合理实用,两套独立制暖系统,材料上等,大理石地砖啊啊神马的,洁具是德国牌子,他家连窗帘都是真丝的,汗。。。汇报给亲戚,亲戚非常满意。我也很欣 慰他没追着我要帮他买新房子,要知道在闹中取静的市区选新的豪宅还真不好找,偏远的北边还好找些。

  好在豪宅的客户群不多,不像几十万的房子,要买的人多,出来一个好房子就要抢offer,需要当机立断做决定。这样就可以和卖家好好商谈,谈出一个自己满意的价格,不过也不能太狠 了,有的鬼佬卖家很倔的,他觉得你出的价不可理喻,还不搭理你了。

  关于贷款

  新移民刚来,还没有工作的时候,要买房,首付款超过30%,就有银行愿意贷款给你。不过最近加过银行有收紧贷款的政策,有些要求首付50%,有些要求30%外加其他的条件,不同银行要求略有不同,需要分别谈。

  如果运气好, 迅速找到工作,就好些了,出张收入证明,银行会根据你的收入来评估贷款额,最高25年返还。

  还款上还有很多细节的不同, 比如,是否允许提前还款,是否允许每月双倍还款,提前还清的罚金等等。谈条件的时候要注意细节,找可靠的代理,或者与银行直接谈,有些代理在这些条款方面会比较宽松。

  这方面我接触过的有三家银行, CIBC给我的条件相对比较好。

  买房条件

  买房下offer时,很多人喜欢加点条件,来保证自己有退路。常见的条件就是贷款条件,银行贷得下来款,这房我就买;贷不下来,对不起,买不了了。还有的常见条件是验屋,找个专业验屋师或者任何你信得过的人去验,如果验出房屋条件有很大的没讲明的毛病,可以不买。

  但是要注意,假如房子很好,喜欢的人就多, 想下offer去买的就多,假如买主加的条件多,卖主就会优先考虑同等价格(或略低)但没有条件的,因为没有条件的保证可以成交,而有条件的买家 offer则有后悔不买的可能性,白折腾一回。所以假如你特别喜欢一房子,就要谨慎加条件了。

  多伦多房市特别热的前两年,大部分买家都无条件下offer了。

  所以买房还要审时度势,看看现在的市场,看看周边的人最近都怎么做的,别想当然地把自己朋友若干年前买房的经验拿出来套在自己的offer上,那样的话,卖主多半以为你来忽悠他的,根本不考虑你的offer。

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