根据本人在估价方面的学习知识，给大家介绍一下地产估价选comps和adjustment的原则。
 
首先，我们要理解地产估价估的是market value。它既不是计算property tax的
assess value，也不是保险公司计算replacement的insured value，也不是contractor，builder 建房的construction cost，也不是accounting为了税务计算的book value，而是指一个房子在市场上正常买卖的交换价值（exchange value，or value in exchange）。它的定义是：
The most probable price (in terms of money) which a property should bring in a competitive and open market under all conditions requisite to a fair sale, the buyer and seller each acting prudently and knowledgeably, and assuming the price is not affected by undue stimulus.
 
Market Value存在的关键就在于sale。没有买卖，就没有market value。造一个白宫可能要几米。但是它既没有过去买卖的历史，将来也没有买卖的可能，所以它的market value是ZERO。同样国家公园，博物馆或其他国家所有的物业的market value也是ZERO。甚至，如果一个地区的房子成交量很低，也会影响这个地区的房价。这个可以说明为什么今年开春以来湾区不少地方，房子买卖的价格上升很多，但是appraisal 的value并没有上升得那么多。就是因为appraiser看到房子的成交量还不够高（或者说还没有达到正常的volume），所以价格往偏低估。
市场上的房价往往根据当前什么样的房子在市场上买卖像浮云一样飘荡。大家还记得吗，09，10年时，Santa Clara County 的median home price一下子掉到了40万以下，11年时又跳到50万以上。什么原因呢？那是因为09，10是大量的subprime 的低价房在short sale / foreclosure，高价房买卖很少，median home price就变成40万以下了，但不表示社会上没有70，80万的房子啊。到去年，60万以上房子买卖也不少了（尽管许多也是short sale / foreclosure），大批量的subprime  short sale / foreclosure 已经过去，所以median home price又回到50万以上。
再讲得白话一点，Los Altos Hills 上的房子，大部分都是2米，3米的。但是，如果只要哪个季度，哪个年份没有这些million house买卖，而只有几间60，70万的old cottage house成交，这个季度，这个年份的median home price一下子就成为60，70万。吓死人了吧。
 
在估价过程中，最重要的手段就是Sales Comps （Comparison）。它是基于Economic Value中的Principle of Substitution （替代原理）。就是说，the value of a property cannot exceed the value of equivalent substitute properties that are available in the market.
估价师的工作就是根据他/她的资源，能力和经验在被估价的房子（叫subject）附近找出3个以上最近成交及1～2个正在市场上买卖，和这个物业最接近的房子的价格，经过调整后得出被估价房子的market value。
精彩的部分来了。附近最近买卖也许很多，那估价师怎么来选出那些comps呢？请大家拿一份估价报告在手。
为了体现fair value 的原则，选comps必须要遵循这3个Brackets原则：
 
1. Time brackets：必须要有Sold （过去），Pending （现在）和Active （将来）的comps。这样就把subject在时间坐标上bracket起来了，以反映出时间对subject的value影响。有的候，either Pending or Active 选一既可。至于过去到多久？原则上至少是2个Sold 的comps 要在过去90天之内成交的。如果90天之内找不到第三个comps，可以用更早的，但是必须做time adjustment。
 
2。Location bracket：所选comps的location必须要在subject的前后左右像星型分布（看一看Location Map这一页）. 这样就把subject在二维空间坐标上bracket起来了。如果subject靠近一个zipcode boundary 边上，location bracket就没有像星型分布那样好看了。其实，选边上另一个zipcode的comps也是可以的，但是必须做location adjustment。Comps可以选到多远？一般有3个levels。level 1：0.5 mile 之内，代表一个小区（如果是condo或TH，那就是这个complex的范围）。Level 2：1 mile 之内，代表一个neighborhood，或一个小学的范围。Level 3：2 miles之内，代表一个zipcode。如果在level 1里找不到足够的comps，就在level 2 找。再找不够，就到level 3 找。但是，有的时候，估价师也可以到2miles以外的similar market去找comps。前提是必须要根据这2个markets 的median price difference做调整。譬如说，MSJ找不到足够的comps，可以到Cupertino去找comps。理由是这2个markets compete with same / similar buyers。只要根据MSJ和Cupertino 的median home price difference做调整就可以了。反过来，不能到Milpitas去找comps，尽管离MSJ更近。当然啦，湾区人口密度大，地产买卖还是比较活跃的。2 miles总是能找得出2个90天内的comps。这种情况发生在rural area比较多.
前年，我见过一份白人资深估价师的报告，subject就在Milpitas 的county Jail 附近。估价师特别从3 miles左右的地方（也是Milpitas）选了第4个comps。其目的就是要体现出county Jail对subject 的value impact。
 
3. Utility bracket：估价上讲的utility是指房子的面积大小，睡房，浴室多少等因素。也就是通常讲的房型。所选comps的utility必须要在subject的+/- 范围之内。譬如说不能都选比subject 大的（或小的）房子作为comps。Room count是prefer the same。但也希望1～2comps是+/- 1的。至于面积+/-的范围有多少，有的lender希望在10%之内，有的lender希望在15%之内. 上个月我帮一位老客户做refinance。估价结果很低，borrower不太高兴。但为了拿到好的利率，也愿意bring in cash to close the loan. 我看了估价报告后，对照我们MLS的资料，发现很不靠谱，最近附近比subject小的房子都卖的比估价值高很多，为什么一个也不用？马上file  value dispute. 估价师回应说lender 的guideline 是+/-10%。而这些小的房子都比subject 小12%以上。所以他只能用另一个学校很差的地区（也在2miles之内）的comps。这样value就被生生地拉下来了。我说如果你这样死板的话，用computer 做估价就行了。不过他后来还是加了一个附近小的comps。这样value就上来了。Borrower 也不用bring in cash了。

选好comps以后的adjustment 的原则。
由于real estate 的unique 特点，世界上没有2间exact the same的房子。选完comps以后必须做修正（adjustment）。修正的项目很多，其sequence是：

1. Financing concessions （in %）：是正常买卖还是duress sale。Seller 有没有资助部分或全部的closing cost。
2. Time adjustment （in %）：如果有的comp是超过90天以前成交的，就要以那个月份或季度该zipcode或城市的Median Home Price与今天的Median Home Price的difference做修正。
3. Location adjustment（in %）：如果有的comp与subject不在同一个zipcode或城市，就要按上个月份或季度comps所在的zipcode或城市的Median Home Price与上个月份或季度subject所在的zipcode或城市的Median Home Price之difference做修正。
4. Physical features or difference （in $）:这个就是上面提到的utility bracket的修正。包括：
   1. Lot size；
   2. View;
   3. Architecture style；
   4. Construction quality；
   5. Age;
   6. Condition（房子的维护状态）；
   7. 居住面积；
   8. Room count；
   9. 有没有冷暖气；
   10. 几车库；
   11. 有没有火炉；
   12. 有没有游泳池；
   13. 最近有没有大的装修

 
要说明3点：
 
1. 所有的修正是把comps向subject 调整。譬如说，comps有空调，subject没有，就在comps的卖价上减几千刀。反之，就加几千刀。
 
2. 这些修正是marginal adjustment。譬如说Cupertino的house是每平方英尺$1,000 以上。一个comp 比subject大200平方英尺，这个差异不能按每平方英尺$1,000 以上减，最多每平方英尺$200～$300. Lot size修正原理也一样。
 
3. 具体每个subject的marginal按什么样的标准来adjustment，是根据估价师的资源，能力和经验按subject所在的地区和什么时候做的估价来灵活掌握，以反映出location 和market condition 对value 的impact。所以估价是浮云。譬如说，每margin平方英尺在Cupertino 是$200～$300，在MSJ可能是$150～$200. 同一个房子去年每margin平方英尺是$150~$200, 今年就可能是$200～$300。这一点，我想Zillow是比较难做到的吧。
 
在对4～5 comps分别做了修正后，每个结果肯定不一样。最后取哪个数字作为final value呢？这个也是有strict rule的。首先，不能取平均值，也不能取最高值或最低值，而是要根据估价师的资源，能力和经验从头脑里come out 一个数字。以体现以人为本的原则。Again，估价是浮云。  要不然就计算机作结论算了。比较合理的做法是取either 最近买卖的comp，or 离subject最近的买卖的comp or net / 总量修正最少的comp的修正后卖价，rounded per thousand作为subject的market value。
 
对purchase appraisal，还有一条重要的rule：如果contract price 落在那4～5 comps 修正后的value 范围内，那final value就是contract price。好几位客人抱怨说，花了500刀，估价师什么都没有帮我做，钱都打漂了。除非所有的comps修正后的value 都比contract price 高（或低），subject 的final value 才会比contract price高（或低），但也是尽量往purchase price 靠。没有拿到purchase contract，和与买价有关的counter ，addendum 的话，估价师是不会做purchase appraisal。其中的经济原理是什么呢？这是因为估价的结果是根据其他房子的数据来推论的。都是虚拟的。而你的purchase contract是白纸黑字写下来的法律文件，是一个非常strong的fact。再高明的估价师也不能视事实而不顾吧。
理解这一点对各位买家有什么意义呢？Message就是：不要太依赖appraisal contingency来杀价。经常有客人说，为了抢到合同，先offer高一点，然后指望估价师估得低一点来杀价。你offer 70万，估价师就估你70万，你offer 71万，估价师就估你71万.