趁着房价走低，上诉咱的房地产评估吧（Appeal of the Property Assessment)


在我们这旮儿，房地产的评估（the Property Assessment)每3年一次。一旦房地产价值定了，房地产税就按照这个价格来收，一收3年。

两三年前，房地产市场正好得一塌糊涂，您那时被评估的房地产价值，一般都会比较高。而现在，整个房地产市场低迷不振，正是上诉自己的房地产评估，把房屋估价拉下来的好时候。

闲话少絮，咱直接说说如何上诉吧。

首先，不是什么时候都可以上诉。上诉是有一定时效规定的。

通常，您的county把您的房地产评估寄给你以后，上面会写明：如果您对这个评估有异议，可以在N天内到XX办公室上诉。一般，这个期限是45天。

也就是说，如果您对评估不满，应该在指定期限内上诉（Appeal）。如果超过这个时限，就意味着您接受了这个评估的价格。这个价格将被固定3年，用于计算您未来3年内的房地产税。

如果您确认自己想要上诉，就要及早动手，免得误了期限。

其次，您可以对哪些栏目有不满呢？当然是房屋的“市场价值”（market value)一栏。也只有这一项是您可以争议的。

那么，您要做的事情，就是要说服county，您的房子不值county评估给的价值，您的房子的市场价值很其实便宜。

说到这里，有同学要问了：如果我说自己的房子很便宜，将来我卖房子的时候，这会不会影响我房子的价格呢？

我的回答是：不会。

在很久以前，久以前，久以前，久以前，房子的真正市场价格和交纳房地产税时county给评估的价值相差不是很大。但是，近些年来（直到两三年以前），美国的房地产市场实在是涨疯了。而房屋评估的涨幅是有限制的。比如在我们这旮，就规定，每次房地产评估的增值，不能超过上次评估的10%。这就造成的房地产的评估价值和实际价值严重脱节的情况。

所以，在两三年以前，绝大多数人的房屋评估价值都远远低于真正的市场价值。这种情况现在依然普遍存在。这是十分容易理解的。

而且，房屋的市场价值是不断变化的。所以，您现在的评估，只说明您现在和您的county在您的房地产价值上所达成的一致意见。不代表房子的真正价值。

您将来卖房的时候，如果有买主查您的房地产纳税记录，说您的房子曾经多么便宜，您正好可以有力的回击：可见现在这房子已经增值多少，买吧，值！而且，如果您的房子所交纳的房地产税较低，这对您将来的潜在买主是很有吸引力的。

总之，嘴长在咱自己脸上，对同样一件事的描述，咱的往向着自己的方向引导不是。

好了，咱下面就来看看怎么和county砍价。

既然争议的是房地产的市场价值，您就一定要找到证据支持自己的论点。

房地产的价值评估，都是面向老百姓公开的数据。您可以把自己及所有邻居的房地产评估都古狗一遍。列个表，看看什么样的房子，多大的面积等情况下，邻居的评估都是多少钱。 不要看到邻居房地产的评估和自己的差不多，就觉得自己的价格也就这样了，不会有什么砍价余地。记住：利益就像乳沟，挤一挤总是有的。

上面咱说了，嘴长在咱自己脸上，对同样一件事的描述，咱的往向着自己的方向引导。所以，在上诉的时候，要把对自己有利的事实特别拣出来说话，而把对自己没利的事实都忽略过去。

怎么拣，怎么忽略，下面咱一起来看一个实例吧。


 
一。这是个非常简单的案例。

房主在2006年年中房屋价格最贵的时候买的房。当时的价格是$56.5万。那是一个新开发的小区，学区一般。

自从买了房子以后，房子一开始还小升过。但全国性的房地产衰败随之而来。于是，这片小区也紧跟着掉价。直到现在，同样的房子，开价$47万都没人看。

就在这时，房主接到房地产评估，这座房被估成$58万。这明显高于房屋的市场价值。

对于这样明显的高估价格，上诉很简单：上网查一查附近邻居们的房子出售价格，房子所在邮编，county的房价平均涨幅。随便列几个数据，比如同一小区，在过去的3个月，6个月，一年，或两年，房屋价格的变化。（在这里，请注意：一定要截取对自己最有利的那段变化，也就是跌得最狠的那一段（当然，还要和现在有联系），列出来。对自己不是特有利的，一概忽略。）还有，最近附近房屋售价的清单。

有了这些数据，上诉一般都很容易。

这个案例里的房主，从www.zillow.com上打印了一些上述内容，然后就约county的房地产评估办公室，要求面谈。当他拿着那一打纸，走进办公室，那个接待人员随手翻了翻材料，问了一句：你们那儿跌得很厉害哈。随后，就把评估给降了25%。

二。这是一个成功狡辩的案例。

房主于2008年底买的房子，也是新建小区的房。当时因为整个房地产市场十分不好，所以，成交价仅为$89万。而小区里其它类似的房子，成交价都至少在$100万。

2009年初，接到了房地产评估。评估的价格是$106万。

拿到评估后，到county的房地产评估网站一查，发现，凡是在2008年7月之前过户的房子，评估价都在$95万左右，也就是说，和买房价格持平或稍有降低（1%）。而在7月份以后过户的房子，评估价都在$105万以上。

这是因为，我们这里的房地产评估，是每年的7月份。所以，在7月份以前过户的房屋评估，还是去年的评估。而7月份之后过户的评估，是今年的新评估，所以，价格平均高$10万。（因为这是个好区，房价在过去的N年里，一直在涨。直到现在房市不好，也没有狠跌，只是不涨了而已。）

所以，象这样的上诉就比较难。

但是，反正上诉了，最不好的情况也就是被驳回，而不会被加钱。而一旦要是能把价格降下来，那，能降不少呢。所以，我极力撺咄房主上诉。

首先，把邻居们的房子买入价和评估价都列出来。这里再次重申，要列对自己有利的数据。所以，在列数据的时候，我只挑了在7月份之前过户的房屋数据。这样，得到第一个结论：在同一小区，其他房子的评估价格比（半年内的）买入价格平均低1%。

然后，去wwww.zillow.com，把房屋所在邮编和city在过去一年内的房屋价格趋势列表，发现，在过去的一个月内，房屋价格幅度降得最多，达到1.7%。

于是，总结如下： 第一：在同一小区，其他房子的评估价格比（半年内的）买入价格平均低1%。而这座房子的评估价格比售价高19%，这明显不公平。

第二：在过去的一个月里，房屋所在邮编和city的房屋都在降价。这座房刚刚买了2个月，价格也应该是略有下降，而不可能大幅度上升。

因此，房屋的合理评估价格应该为$88万。

总之，您肯定全看出来了，在上面的支持证据里，完全采用了声东击西，避重就轻，浑水摸鱼的手法。
一个月后，上诉结果出来了：房屋的重新评估价值是$88.5万。

在写这个贴的时候，刚刚上网又查了一下，整个小区的大多数邻居们的评估都是$95万以上。

所以，无论如何，只要能上诉，就一定要上诉。不要说邻居也是这样的，我们也应该是这样。

别人愿意接受不公平待遇，是别人的事，或者是别人有大把的银子打水漂。

而自己的钱，都是辛辛苦苦从资本家老板那剥削来的不易之财。绝对不能就轻易地又还给美帝。

最后一句：上税，是咱的光荣义务；省税，是咱的神圣权力。

是义务，就一定要尽；是权力，就一定要争取。

咱做人，就一定要活得清清楚楚明明白白。