上一次提到了些关于酒店的话题，在上次之前我们“杂谈”了些关于美国商业地产的运作。这次我想和大家分享些我对购物中心的一些了解。
各类商业地产里，我们公司对购物中心算是情有独钟，但我们也不敢自称对此精通，我自己也是仅仅知道些皮毛而以，更何况我们又局限于华盛顿地区，不能代表全美国的行情，所以我的看法仅供大家参考。
华盛顿特区附近的购物中心（不包括Mall），地段好的房租一般在$30到$45 per sq. ft.左右。房租一般是房租乘以承租面积再除以12个月，就得到月租的数额。
除此之外，房客一般还要和其他店铺分担地税，保险和维修的的费用，一般我们把这个叫做triple net. 这里的购物中心的triple net一般为$8左右。再有，房租每年的递增百分比一般是3%，或者每两年5%。
从事商业地产的初始阶段和residential real estate类似的地方，比如有人以店铺出租为开始。但是比较两者的佣金，出租店铺和办公室而得到的收入足可以养家了，而且不少商业地产经纪人一辈子就是只经营出租的业务。一般的零售性质的房客所需要的面积一般是1500 sq. ft.上下，购物中心提供的租约一般是5年加5年续约。以租金$30 per sq. ft.来算，1,500sq. ft.的年租金是$45,000；五年的租金总共是$225,000。经纪人可得到的佣金一般是3%，这个例子里就是$6,750。相反Residential 里佣金一般是一个月房租的一半。拿$2,500的租金而言，经纪的佣金是$1,250.  从时间上的花费比较起来，我感觉两者都差不多。
购物中心的分类有(not including Malls) Neighborhood Center, Community Center, Power Center, Outlet Center. 看这些名字，大家应该就可以把自己家周围的购物中心对号分类了。
管理和运作购物中心是件繁琐的工作。管理公司的收费一般是4%。不少购物中心的真正业主是大型的投资公司或者基金。如同做任何一种生意，每一家购物中心都有让经理们头疼的事和情，即使是那些生意繁忙的购物中心也不列外。我们这里一个超豪华的购物中心正在经历破产保护。看着每天满满的车库，很难想象到管理人员所面临这样的打击。
有一个大家更容易明白的例子：大家知道最近Border倒闭了，关闭了全国的店铺。如果正好你的购物中心摊了一个Border,那就说明你的购物中心一下多了将近25,000 sq. ft. 的闲置面积。在目前这样的经济大环境下，这样的冲击足以让管理层彻夜难眠了。如果不幸这个中心还有一个之前倒闭的Circuit City也闲置在那里的话，这个购物中心无益是troubled asset最佳代表了。
做为开发商而言，我们公司的兴趣是寻找机会可开发的地段，值得重组或者重建的购物中心。除了trouble assets外，我们也华不少时间寻找值得重建的购物中心。我们在Florida了解到一个建于60年代的购物中心在急于出手。地方很好，人口密度，车流量，交通便利方方面面都很优秀。但是生意很不好。原因也很简单，地段的优势使得这个购物中心很多年前非常红火。收入很好，但某些原因房东疏于维护和更新。随着新的消费习惯的改变，地段的优势和陈旧的格局慢慢地相互抵消了。当年的大型租户们被市场淘汰而一去不复返，但房东却一直未能找到新的Anchor store。到后来，最大的店铺变成了一元店。再接下来就是购物中心的定位也随着一元店的品牌而降级，小的店面也渐渐演变成了那些提供低端服务的零售店铺，再下来就是一流的地段，但房租只值二流。最终的结果就是现金流越来越窄，业主无法持平只有求售。
 
这个购物中心的北面5英里和南面5英里各有非常繁华的购物中心，Ruby Tuesday, TGI Friday, Chucky Cheese等等全国性的连锁店。以这个购物中心为中心的地段却是如同真空一样，很少有这些连锁店。这些Ruby Tuesday, Walgreen之类的店，我们称之为Junior Anchors. 他们所需要的面积是在8000 sq. ft.上下。这个概念在六七十年代是没有的，以这个购物中心目前的设计和面积是没有办法吸引这些大型的连锁品牌，所以造成了这样的真空状况，也为我们造就了这个机会。
 
有了这样的分析，我们看到了“钱途”，对于这样的南北夹击形式对吸引新的Junior Anchor Tenant非常有利。一旦这个地段能够提供符合Junior Anchor的店面，我们相信很快就实现重建这个购物中心的目标，这个资产的稳定期会大幅的缩短。
我们收购了这个中心，解决了各种各样的问题，也妥协了很多的问题。庆幸的是最终完成了这个项目。虽然没有完全达到预期的目标，但是效益已经很可观了。
 
改造这样的购物中心，也算是改造一个Stressed property吧。以前开发商要通过比较多的投入来寻找这样的机会，现在因为经济的关系，这种机会变得比以前多很多，不过大家也要看到伴随而来的风险也增加了很多。
当一个购物中心面临foreclosure的时候，同residential不一样的是，银行的receiver还要接手所有的服务合约，如电话，网络，空调，办公室，管理人员；银行要确认能够完全拥副于这个购物中心所有利益；完全拥有所有的开发计划，工程设计图纸，各种执照或者专利使用许可；房租的收入报表等等。银行还要面临一个选择，是选择尽快出手还是重新管理这个购物中心，最大程度地挽回损失。
这两种选择中，我了解到的是银行都会试图先卖pad site,和还没有开发的土地（如果这个购物中有的话）。自从经济危机以来，有Walgreen, CVS, Burger King麦当劳的pad site都是抢手货。如果是要价五百万以下的土地，买方会遇到很多的竞争对手。尤其是有麦当劳的pad site，每一个都有multiple offers。有一个在加州的麦当劳的外岛最后成交的cap rate是5.7%。这样低的回报，我相信资产的安全程度应该是无可挑剔的。
提到了这类机会，大家可能都知道：大的财团对于25million以下的资产兴趣不是太多，5million以下的竞争有太多。如果能有资历应对5million到20million的资产，我倒是觉得机会应该是有很多。而且事实上也证明了那些让我们公司心动的资产就是在这个范围之内。
我们常见的买家有两种：一个是投资和自己使用为综合目的；一个是纯以投资为目的。第一类买家的成功几率要比第二种高。纯以投资为目的的人对风险的要求比较高，往往缺少运作某一类资产的经验。比方说一栋很好的办公楼，纯投资的人和要买下来入驻自己公司的人有不同的期待值，管理的成本也会有不同。同样的条件下，纯投资的人可能在积极程度，过户时间，要求的价位，附带的买卖条件上逊于自用的买家。
尤其是法拍的购物中心的买卖中，买方不愿意全现金而是leverage交易的话，买方的商业计划和经验对于银行尤其重要。这种情形下，价钱对于银行而言往往是第二位的。
经济危机为某些人创造力条件，但不是每个人，尤其是没有准备好的人。有了准确的目标，比如选择好办公室，购物中心，轻工业区，汽车旅馆，什么级别的酒店这些类别对投资人来说很重要，除非你是个institution buyer只要求cap rate；对每一类资产要有充分的认识，如果没有足够的经验的话，那就应该先选择好有经验的当地伙伴，再接下来才是寻找机会。
这方面有成功的故事，我知道一个从事仓库出租多年的经济如何买下一块他很熟悉的仓库地产，如何的投入，改变租户和租金的局面，半年内就扭亏为盈。这里面还有很多正在经历投资改造过程的项目，当然已经有再次失败的故事。我们以后有机会可以第三者的眼光看看这些投资，聊聊这些故事。或许我们能够学到别人的教训，也很有肯能我们会看到当局者未能看到的问题，更希望这些故事能对我们以后的工作有所帮助。
商业地产是一个很有意思的行业，我收到很多网友的qqh，我也想给些有用的建议，不过我希望大家能明白这是一个全职的工作。从事这一行并不是说一定要有雄厚的资本，但是没有资本的话，重要的就是我有什么专长？我的专长能否帮助投资人？还有我能提供什么这些是？
 
还是想到那里就写到那里，如果有不对的地方请网友指正。还有非常谢谢网友们和版主的支持，希望这些博文对大家有所帮助。

来源: CommercialRE