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我读一条引起热评的关于美国一个公司在中国拍卖美国土地的新闻（见附文）。这条新闻说的是， 美国佛罗里达州 USOFA(United Solutions of American. LLC) 公司在中国的 搜房网以 $1 起价拍卖 100 块地。故事的主人，上海的白领叶子以 $8,800 美元成功在网上拍下 1 千平方米的别墅用地。很多人对这个新闻有疑问，到底是不是有这么好的事？其中有什么“猫腻”没有？这个新闻是否专门“忽悠”国内人的广告？在回答这些疑问之前，先让我从自己接触到的一些具体例子来看看。 例一，一位台湾来的老移民， 20 年前在离我所在的中心城市一百多英里的一个小镇周围用 40 万美元买下 3 千 5 百英亩（ Acre ）土地。等于平均 $114 美元一英亩。 一英亩是多大呢？一英亩等于 43,560 平方英尺；一平方英尺等于 0.0929 平方米。就是说一英亩约等于 4,047 平方米。这个例子换算成每平方米的价格就是 $0.028 美元一平方米。也许有人说，哇， 20 年前这么便宜，这老兄现在可发大达了！且慢！ 2006 在美国房产最高峰的时候，所有开发商、建筑商及普通买家都在抢购地的情况下我去看了。平坦而一望无际的一大片，颇为壮观。但是看脚下，却是像火山爆发流下的石灰一样黑色坚硬的寸土不生的地。这样的地在 2006 年高峰期和现在的价值我都不清楚。不过，对我来说，就算免费送我，只附加一个条件：必须 2 年内建房，我不敢要。 例二，一位长期帮我做贷款的 Broker ， 2005 年参加一个拍卖，买回 80 英亩的地，差不多整座山。该地拍卖由 2 万美元起拍，最后他 6 万美元成功竞投获得。那是等于 $750 美元一英亩，等于每平方米一毛八分五（ $0.185 ），便宜吧？可是他跟我说，买下后他再做比较详细的调查，发现周围这个价格甚至更低的都有。他感叹说，他这辈子不会看到这个地有什么回报了。他的儿子刚刚出生，他的儿子也不可能看到这块地的回报，再下一代看看有没可能。 例三，在 2004 到 2006 年美国房产的高峰期，有一个全国性的大公司专门做土地拍卖。在本地租了城市中心的一个展览厅，每个月举行一次拍卖。每次拍卖有上千块土地，起拍价由一百美元到几十万美元。在当地的大报隔天有整版的广告。当地电视上也隔天有广告，买家出来现身说法，说是买了很便宜的地。我知道这种这么大规模的广告拍卖，不会有什么好 Deal 轮到我们去买。不过我忍不住好奇，他们卖的到底是什么样的土地呢？我挑了本市周围的 10 块左右的地，一个个去查。结果发现基本都是没用的地。他们有很多是从政府的 Tax sale 里面买下来再拿来拍卖的。这些欠 Property tax 的人，大概都是认为这块地不值得付物业税长期持有才让政府拍卖。这跟房子不一样，这些 Tax sale 的地都是没有贷款的。 例四，一位新加坡来的移民在一个很好区的新开发屋村买入一块 2 万多平方英尺的地，根据当地 Zoning 可以盖 4 个独立房（ SFH ），现在想出手，要价 40 万美元，还没放 MLS 。我一听便宜。去之前在网上查了一下，周围都是新房，有些还在建筑中。我有点奇怪，既然想卖，为什么不跟旁边的开发商谈谈，他们已经在那里建了，应该很有兴趣呀。因为一块建的话建筑商可以减少成本。经纪回答，附近的建筑商要求卖家提供 Soil test 报告，而卖家不愿意花这个钱。经纪还有点抱怨卖家愚蠢的意思。我到当地去看后，明白了，卖家不是不愿意出这个钱，而是可能已经做了或者知道这块地有 Soil 问题 （当然正规来说，要是做了什么调查或者知道是应该披露给买家的）。因为根据我的经验我已经猜它有 Soil 问题。 以上的例子想说明，没用的地，在现在或者可见的将来都无法使用和产生收入的地，不仅不是财产，还是一个债务。因为你每年要付物业税（ Property tax ），而物业税在美国可以从 1% 到 5% 。就算是有用途的地，也不能简单地就多大面积来看它的价值。决定土地价值的因素太多了。 从全美国范围大概来说，东西岸大城市的地比中部内陆的地贵很多。在目前美国的房产市场，已经有不少地方，如凤凰城、拉斯维加斯、佛罗里达等部分地区的有些新房子价格已经跌破建筑成本。就是属于加州的东部某些沙漠地带也有这种跌破建筑成本的房。这些地方的土地基本已经为负值（因为要付物业税）而没人要。当然，在东西岸大城市如波士顿、纽约、华盛顿 DC 、洛杉矶、三藩市、西雅图等等，城市中的土地依然很值钱。所以这些大都市的一个不能住人的破房都可以卖十几万以上，原因就是脚下的土地已经可以至少卖十万以上，而不是建筑物值什么钱。在网上经常看到网友说，我买的房子有多大的地，有些只有可怜的 3 千平方英尺，有些却是占地几个 英亩（ Acres ）。这种比较很多时候都是“鸡同鸭讲”，因为不明确两者到底都是分别在哪里。那个占地几个 Acres 的地可能比 3 千平方英尺的地便宜很多，甚至现在没有价值，其有价值的只是地上的建筑物，不是地；而那个只有 3 千平方英尺地的，可能高达 60% 或者以上的价值在土地而不在建筑物。 从人口稠密的地方来的人，或者不清楚美国（包括加拿大、澳洲、新西兰等等地大的地方）土地价值变化的，常常将所有地都换算成每平方多少钱来比较。其实这是一个错误的概念。总的来说，在一个人口稠密的大城市中心商业用地，包括公寓如Apartemnt，Condo等大Building，用每平方地多少钱或者每平方地价可建楼面面积来比较，在大多数情况下可以成立。例如前面提到的美国东西岸大城市中心的商业用地。又如中国的香港、北京、上海、广州等等大城市用每平方多少钱来比较也基本靠谱。可是在美国即使是上面提到的同一个大城市的小住宅地块（SFH，Duplex， Triplex, Fourplex及小型 Townhouse）就不应该这么比较了。因为不仅仅要看Zoning，还要具体分析其Condition。在美国中部一马平川的土地相对比较简单（当然也需要具体分析其基本的条件），对于高低不平，有山有水的城市，其要分析的Condition就太多了。所以，一直以来我碰到有网友问我某块地如何，我通常的回答是不知道。我认为这是一个负责任的答复。别说我跟你不在同一个城市，就算是我熟悉的区，没到现场看都不知道怎么回事（如例四）。进一步，就算到了现场，没经过一定的时间调查也说不准。这就是为什么在美国买地通常都有4个星期左右的“可行性”调查期 （Feasibility Study /Feasibility Contingency）。而就算是买前做了Feasibility Study，也不等于就百分之一百保证。因为有些调查需要付款给专业工程师做，而在不确定是否值得买的情况下，通常没人愿意花这冤枉钱（如例四）。现在让我们谈谈《上海网友8800美元竞拍下美国1000平方米别墅用地》这条新闻或者这个做法的意义。 首先要说明，我没有调查过这个美国佛罗里达州USOFA公司。也没有调查过这个1千平方米的别墅用地的地块状况，当地土地的市场状况。因此对其价值是应该高于还是低于$8,800美元我都没有结论，就像我前面说的道理一样。但是我注意到该文有几点很有意思的地方。我现在只就该文提供的几点说法进行一一分析。 一，竞投为何封顶加抽签？ 新闻说：“55秒急速封顶!”5日下午4时过后，庄诺在微博上不断刷新最新竞拍实况。直到竞拍结束，共有71名买家以封顶价竞标。按照先前的规定，他们将在7月12日下午2时整，以摇号的形式抽签竞得土地。 商业行为是以赚钱为目的，而凡是举行拍卖者都是希望将标的物卖到最高价。但是这个拍卖为何要设计“封顶”的政策呢？要是设定日期和拍卖的短时间来刺激参加竞投的人，比较容易理解。但是“封顶”而不让愿意出更多钱的人去买，USOFA公司不想赚更多的钱，就令人有点费解了。我从他们的角度来想了想，也许有三个理由：一是告诉所有中国买家，该地最多也只是到$8,800美元，不会再高，投资人有机会买到很便宜的美国地（对比中国），从而起长期广告效应；其二，USOFA公司明白$8,800美元已经是高于当地的市场价了（我没作调查，不清楚$8,800美元是高还是低于当地市场价）。要是竞投到很高，后来别人发现也不好，因为还想长期在中国推销；其三，要是任由竞投者把价格抬上去，例如竞投到几万块美元一块地（从竞投的热烈程度看是完全有可能的），远远高于市场价，良心上也实在说不过去。或者是这三种想法的综合？ 二，投资购买房产超20万美元可以移民？ 我不是移民律师，也不太了解新的移民法。但是我一直知道的是，在美国购买物业是不符合投资移民要求的。因为美国的投资移民是要求有雇工的。我记得之前是每年至少10个雇工。而购买物业或者股票是一种“被动”的投资，没有雇工。另外，在发达地区的投资额是最少一百万美元，在非发达地区是最少50万。这些是大概的标准，具体如何或者移民政策是否有大变我不清楚。大家都知道美国现在很缺钱，但有些基本的原则我认为美国是不会放弃。例如我有二位亲戚都是刚刚拿到全额助学金来美国读书的。国内人有时很不明白，美国都这么穷了，很缺钱了，还肯出这么多钱给国外学生来念书。而他们很可能是念完了就回去的。你说她（美国）怎么净干这些“傻事”呢？美国什么条件才允许移民也是有原则的。我相信这个原则没变。 三，为何选择在香港打官司？ 该文说：“庄诺说，双方甚至已谈好，万一有纠纷，选择在香港打官司”。作者或者中方好像当作一个聪明的选择。我就感觉有点奇怪，为何选择香港打官司？这话对国内不懂的人是否听起来好像香港近，对国内买家有利呢？咱不是律师，但是知道香港的法律不能管美国。就算USOFA公司在香港有分公司，但是它的总公司在美国，土地等主要财产也在美国。就算是国内买家在香港赢了官司，也不能直接拿香港法庭的判决到美国来执行，而是必须在美国重新起诉。那何不直接选择美国来打官司呢？这到底是谁想出来的“馊主意”呢？ 四，$23至$28美元一平方英尺的建筑成本？ 新闻说：“以建造一幢2层半、400平方米的精装别墅为例，目前报价约为10万~12万美元。另需支付验收费等”。换算成英制，就是用10到12万美元建4,300多平方英尺的“精装别墅”（请留意这个条件）。平均到每平方英尺建筑面积价格等于在$23到$28美元之间。因为我自己是建筑商，让我们展开聊聊建筑成本到底是怎么样。 我在大城市，这里的独立房建筑成本大约每平方英尺$70到$100，视乎所用材料、装修程度和建筑商的成本控制。当我们在谈论每平方英尺建筑成本时，请读者留意说的都是 “硬成本（Hard cost）”，不包括图纸设计、许可证、专业工程师费用等等“软成本（Soft cost）”。并且是指建筑商自己的建筑成本，不是卖给买家的价格。 可能有读者说，你说的是你那里，那是大城市，人家那里是劳工费便宜的地方。的确，劳工费和材料费都有地区性差别。可能劳工费的差别大，材料费的差别就很小。我没有研究过建筑成本的地区性差别，不过手上有一份建筑装修的Local Multiplies表，可以比较各地成本差别的参考。 根据这个表，全美最贵的是纽约Zip code以091至104开头的地区，其乘法指数是1.50到1.54和阿拉斯加的Zip code以997开头的地区也达1.54。而最便宜的地区是0.8几，计有阿拉巴马、阿肯色、佛罗里达的大部分区、路易斯安那、密西西比、北卡罗来纳、俄克拉荷马、南卡罗来纳、德克萨斯等。加州绝大部分地区是1.0几到1.1，只有以950、951开头的达到1.29至1.39；美国其它区基本在1.0到1.2之间。加拿大所以地区基本都比美国贵，最少1.3几，最高1.6几。我所在的区是1.1左右。 我们就用我所在的1.1与迈阿密的0.85大概比较一下。就是说迈阿密比我这里相差约22.7%。我们就假设迈阿密的建筑成本比我这里便宜30%好了。上面说我这里的建筑商的硬成本是每平方英尺$70到$100，换算到迈阿密的成本就变成$49到$70（请注意，这里还没加上软成本）。$23到$28美元岂非连建筑的材料成本都不够，还“精装别墅”？ 綜合：根据以上的分析和疑问，我无法肯定叶子$8,800买入的是Good deal 或Bad deal。因为不作过具体研究，不能排除USOFA为了打开中国的未来市场而用低价吸引（从封顶这种拍卖异常行为价格来说）；当然也不排除是高于美国实际市场价。文章里面有明显的错误，但是也不排除是文章的作者的错误理解写出来的，与USOFA无关。当然USOFA和搜房网两者之一或者同谋请写手“忽悠”国内投资人和读者也是有可能的。就留待读者各自判断吧。 （注：本文为如山原创，转载请与作者联系） 《美国的土地价值几何？-兼谈美国土地在中国拍卖的新闻（上）》 ———————————————————————————————————— 附转帖：《上海网友8800美元竞拍下美国1000平方米别墅用地》 近日，一名上海白领用55秒钟，出价8800美元，在网上竞得了1000平方米美国土地永久持有权。除去还需缴纳的4878美元税费，折合成人民币计算，这次成交地价只有每平方米57.2元。在国内，这个价格甚至不足以买一份肯德基全家桶。 卖方表示，这名白领最快将在8月初拿到受美国法律保护的地契，并向其他一次性投资超20万美元的中国投资者提供全家移民申请资格。 近来，美国房源在中国的房展会上频频展出，也有中国买家远赴异国购房。但网上异国拍地是否果真如此美好? 这起拍地是噱头还是投资新形式? “Let's go，去美国做地主!”7月5日，31岁的上海白领叶子出于好奇，点开了一条广告。她未曾预料到，这会让她在美国迈阿密买了块地 55秒出价摇号抽签 “1美元竞拍1000平方米美国别墅用地”——正如活动所言，这块土地起拍价1美元，封顶价8800美元。叶子在心里盘算几分钟后，走完了所有流程：填写个人资料，通过支付宝缴纳1000元保证金，进入竞拍界面。 在竞拍页面的那一头，一样等待着的，还有竞标发起者——搜房网国际董事总经理庄诺。 对他来说，这次竞拍纯属无心。6月初，美国佛罗里达州USOFA(United Solutions of American.LLC)公司董事总经理Ray Piel找到庄诺，请他帮忙物色中国开发商，前往美国开发一批约60万平方米土地。 6月16日，竞拍活动挂上了网，迅速引来围观。截至7月5日竞价当天，距离竞拍还有4个多小时，已经有1200多名买家注册参与。 “55秒急速封顶!”5日下午4时过后，庄诺在微博上不断刷新最新竞拍实况。直到竞拍结束，共有71名买家以封顶价竞标。按照先前的规定，他们将在7月12日下午2时整，以摇号的形式抽签竞得土地。 叶子正是其中一员。但她觉得“自己哪有这么好运气”。 交易过程 最快8月初拿到地契 7月12日,叶子接到电话时正在上班，她几乎不相信自己成了“中国网上竞拍美国土地第一人”。 “现在有人愿意加价5000美元要你转让，愿意吗?”叶子连忙拒绝了这个提议，此刻她并未从幸运感中舒缓过来，她说要和家人商量，毕竟这等同中大奖。 当同龄的年轻人都觉得这是大好事时，叶子家里的长辈却顾虑重重：这事靠谱吗?远在美国，看不到摸不着;美国人为什么不买让中国人得便宜? 事实上，庄诺一开始也有顾虑。在首次与Ray Piel接触后，他就让公司团队详细查询美国公司及出售地块的资料。 据了解，USOFA公司专门从事不良资产买卖，有几十名员工。此前，在美国已经有多笔类似交易。此次出售的土地，是从一家濒临亏损的企业手中收购。 庄诺还专门要求其美国代理律师发回律师函，确认这块土地的合法性以及明确归属。作为旁证，佛罗里达州李县的最高行政长官Frank Mann，通过视频录像，欢迎中国买家投资格林布尔。 在付款流程上，双方也进行了长期磋商。“我们提出交易的钱要先交给第三方，等中国买家办妥所有手续，确认法律上拥有土地的合法性后，才能将钱转到他们公司。”庄诺说，双方甚至已谈好，万一有纠纷，选择在香港打官司。 第三方监管账户的存在，让叶子放下了大半个心，在委托美国的亲戚朋友了解了后，她成功说服了长辈，“后来他们也比较认可我的选择，觉得值得投资。” 18日上午，叶子通过银行电汇，将购地款及4878美元税费(土地交易手续费、行政费、律师费、交易工本费、产权调查费等共10项)一应款项打入指定账户。19日上午，在搜房网上海总部，叶子夫妇与美国公司签订了土地购买协议，并拿到了《土地赢家证书》。他们被告知，差不多15个工作日后，他们将拿到美国法律承认的地契，成为迈阿密“格林布尔”大型社区别墅地块的永久持有者。 买主打算 暂时持有作为投资 叶子未曾想过自己在美国会拥有土地。她供职于一家制造业公司，担任人事主管。按照已有的人生轨迹，她很可能和丈夫一起在上海买房、生子。然而，现在她心里多了一丝牵挂：我在美国还有块地! 有人问她，准备自己建房，还是出手卖掉?叶子花了一周左右时间做功课，然后有了答案：先放在那做后续的投资。 作出这个选择，基于她对成本核算以及现状的考虑。 如果建房子住，叶子需要委托美国当地的承建商。以建造一幢2层半、400平方米的精装别墅为例，目前报价约为10万~12万美元。另需支付验收费等。 如在建房后继续保有或居住，叶子还需每年缴纳包括地价和房价在内的财产总价1%的税额。以2万美元地价、10万美元房产计算，每年约需缴纳1200美元。 如果转手卖出，叶子需要委托当地中介。她需支付的律师费、经纪人费、房产交易税等，综合起来约为交易价的3%左右。 如果只是持有土地，叶子需每年缴纳土地价格1%的地税。按照目前地块的均价，每年支付的地税，约200~300美元。 庄诺觉得，持有土地作投资是明智选择。“2009年，这个地块的土地价格在9万~10万美元。” 现在叶子开始筹划，找机会去美国，亲眼看看自己的土地。 当“洋地主” 20万美元可买地移民 “拍下美国的土地是不是可以拿到美国绿卡?”对于不少网友的疑问，庄诺表示“美国土地团购超过10块(含)可以办理美国EB-5移民申请。” 据了解，EB-5移民意为“第五类优先就业型移民签证”，是美国一项专门鼓励外国投资者而设的投资移民项目。在如今美国所有移民类别中，对于能承担巨额投资的移民者而言，这是申请核准时间短、资格条件限制少的一个方式。但投资者通过这种方式拿到有条件的2年绿卡后，最终能否拿到正式的美国移民资格，还取决于其他因素。 据庄诺介绍，卖地方美国USOFA公司愿意再提供100块每块面积约1000平方米的别墅地块进行团购。 “按照美国的政策，50万美元投资可以申请投资移民。”庄诺说，USOFA公司在拿到整块土地的EB-5投资移民名额后，已明确表示，愿意提供30个EB-5的投资移民名额供给此次参与团购、投资额超过20万美元的中国买家，来申请全家投资移民的资格。 在投资移民的诱惑下，报名团购的国内买家暴涨。7月22日下午，首期美国土地网上团购结束，共有73位买家参与，100块地短时间内售罄。“有两个买家一下子买了20块地。”庄诺说，他们正积极争取更多的美国土地，供国内投资者购买。 |
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