忙大半辈子，积蓄一些钱，我和老婆生活简单，典型的郊区生活，每年资助一些儿童教育的事业。但是，境界还没有那么高，不至于会把毕生的钱都捐出去。最近在做一个家庭财产传承转移的事情，请各位看看并且评论。

我正在谈，买第二个MALL，涉及的钱比较多。我的律师和会计师设计了一个方案如下：

我的儿子设立一个商业地产的LLC，出面买下这个MALL，他的LLC出一元钱，其余的钱是我和老婆出，作为长期贷款给他。法律上，他是业主，我和老婆是lenders。以后每年的租金收入，去除各项费用后，剩下的净余额用于两项支出，一项是儿子法律上可以得到的折旧（2010年和2011年的法律是，MALL作为retail property，可以享受15年的特殊优惠，2012年以后还不确定，如果该项优惠不为国会延长，折旧期会回复到39年）。在扣除了折旧后，其余的净租金，作为第二项，是全部支付给我夫妇的利息或者归还本金。

这么做，儿子名下并没有新的额外收入，他的1044表的税收与以往一样。我夫妇得到了好于银行存款的利息收入。儿子作为LLC的唯一主人，在该MALL财产上，从一元的EQUITY起，逐步建立起他的net equity。如果他的MALL的现金流不好，就少还我们的本金，如果当年的现金流好，就多还本金。

我计算了一下，如果可以按15年的折旧期，那么，15年后，儿子的LLC就免税得到了该MALL的完全的产权。

这里关键的一点是，MALL的租客往来的所有的关键文件和支票，以及可能的法律纠纷程序，必须是儿子出面签发，别人不可代替，不然，IRS可以认定这是非法的转移财产。于是我们就选择了MALL。一般的出租房的具体的工作量比较大。

如上方式，还可以采用银行贷款，不是一定要全部家庭的钱来资助。我与加州和内华达州的两个银行谈了，银行的表态是，他们最关心的是风险控制，如果银行的贷款量少于45%，他们是乐意来赚这个LLC的长期业务的钱的。

最后，该方案的认同，是要IRS没有任何异议。照目前得到的IRS的观点，该方案是符合美国的税法的，因为儿子在建立LLC的时候，只出了一元本金，其他的都是负债，最终，他的全部的equity是花了15年或者更多的年限，才完成的。
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