来源: 若兰A

8/25/08


次贷风暴袭击全美国，不断有地产中介EMAIL来银行拍卖的房子信息。今天去看了7，8个。头三 幢所在的地区，简直就是人间地狱，怕是需要提着驳壳枪来这里收房租。虽说才三万元一幢的独立大房，也不敢买。有两幢我觉得还可以，5万元的三卧TOWN HOUSE，月租千元左右，显然是能赚钱的。但老公不愿为几百块钱每月跑一躺。依照惯例，中介人总是最后给你看最好的。最后几幢不错。但一群人在那里标价，当下落锤成交。这实在不是我们能接受的投资方式。三、五万也是钱。我们总是需要把各种数据收集全了，估算出了利润才敢下手，哪里敢这样撞运气？

看下来的结论，拍卖房市场，就不要去花精力了。

9/1/08

今天又看了4、5个商业房地产。听上去都很好，一个旅馆(INN)，一个住宅群(residential complex), 一个零售中心，一个养老院。规模也合老公的意。把带回的数据敲进公式，算出来零售中心和养老院都能有6%以上的回报。我中意于零售中心，老公说每年14万的房租收入，能有啥做头。我觉得关键要看投资回报。能有6%的回报不错了。虽说现在房地产滑坡，但能赚钱的物业，人家还是不会卖的。一般说来，卖主总是把价格定到毛收入的10倍。还有，6%的回报，并没有包含月付的本金部分，如果算进来，能有12%，并且是随本金含量的增加不断上升的。老公喜欢养老院，他说这个物业有70多万的毛收入，咱中国人比白人兄弟勤俭，一定能把成本降下来，实现较好的投资回报。

9/3/08


两个物业过去5年的TAX RETURNS 都来了。养老院的文件大失所望，每年的利润都只有几千元。当然，这除去了管理费用 12万 --这就是老公的工资了。可是由于我们会付的mortgage payment会比卖主高, 这笔钱又要被砍一刀。养老院必须雇一个注册护士，两个护士助理，一个厨师，若干清洁小工，如税表所说，一年27万的工资是一定要付出去的。除了保险和房产税(这是年年上涨的)，另一笔大开销是食物。我们想都没想要从这上面节约 -- 还能让老人们吃差了？其它，就几千几百的说话， 没什么好说的。左算右算成本都降不下来。所以老公看过后，就不再提起了。

9/10/08


这几天，当时我们一点没看上的旅馆(INN) 不断浮入脑海。那是一个在宾州Pocono 风景区的物业，一百多个房间，宽畅的餐厅，会议室，游泳池，座落在80号州际公路宾州和新泽西州的交界，纽约进入Pocono度假区的门户上。绝好的地理位置。只是由于三年前被水淹了一次，业主收了几百万的保险赔偿，不想费劲再干了。我们看到的是一片破败，生意亏损，房屋失修。老公不断说，如果我们接手，能起死回生吗？水淹前它的营业额是1M多。

至于零售店，头两天我们的一所出租房里的西班牙同胞丢工作了，房租交不上来。让我们感到在经济危机中出租店面不可能是每月收一趟房租那么简单。我也不提了。

那就向卖家要求更详细的数字，进一步深化我们的预测吧。