投资加拿大

计算出租收入时应减掉房屋折旧部分吗?

 发布日期:07/12/2011

大家都知道在计算出租收入时应将相应的费用减掉,如物业税, 贷款利息, 房屋保险, 甚至汽车费用等。 这会减少出租收入。
但其中有一项费用应特别注意, 那就是房屋的折旧(CCA)。
尽管与其他费用一样, 将CCA 减掉会使收入进一步减少, 但是,从另一方面来看, 被减掉的折旧部分,一旦房屋被卖掉后, 会产生很大的报税后果。原因是房子日后会升值, 或至少保持原价。
如老张十年前以20万的价格购入一独立HOUSE。 自购新屋后一直将房屋出租,而且每年都将相应的CCA部分作为费用减掉。直到今年他将房子以25万的价格卖掉时,还剩5万的折旧余额没有减掉。
因此,老张获得CAPITAL GAIN 20万, 如果说以前的CCA每年都以22%的税率减税的话, 则他在卖房前少交税15万X 22%=$33000, 但是因为卖房后获得的CAPITAL GAIN部分要交税, 其税率增加到40%, 因此他需交税20万X 40% = $80000。
所以,他不但没有达到省税的目的,而且,还要多交税$47000。
当然房子如果不卖掉的话, 就不存在这个补税问题。


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