考虑在美国购置房产，除了后续要一直缴纳的地税，维护一栋独立住宅所要消耗的金钱和精力更是不可小觑。

在 美国这个二手房超过90%的房产市场里，买到新房子的几率很小。很多国内亲友对我家的房子已经有五十年的历史感到颇为担忧。的确，想想我在国内各地曾经住 过的小区，超过三十年历史的恐怕已经不多。可是在美国，尤其是新英格兰地区，五十年甚至是一百年以上高龄的住宅随处可见。这些房屋能够几十年如一日，在风 雨中面貌姣好的屹立不倒，靠的是美国人"各家自扫门前雪"的细心维护。

几年前我刚刚搬进现在的家，对房屋的修缮一头雾水，那时候会为了某个经常跳闸的电路或草坪上某块发育不良的斑秃愁绪万千。 邻居大爷大妈纷纷安慰我不要着急，"Owning a house is a never ending project"。用了两年多的时间，我从一个有换灯泡困难症的人，进阶到一个颇有些动手能力，对房屋维修养护自信十足的"大管家"。我也通过对房屋了解、管理到享受的这个过程，更加深入地走进了美国的home improvement文化。

维护一个房屋的第一步是了解房屋。

不含庭院，一幢房屋粗略包括以下几个方面: structure、window、roof、insulation、plumbing、heating system、electrical system。一幢独立民居的居住史，就是每一任屋主与以上这些大神们搏斗的血泪史。

当 我们坐在一个号称有一百年历史的美式独立住宅里时，除了那几幅老照片、几个老花瓶，这房屋从头到脚已经很难找到有一百年历史的物件了。这些年代颇久远的房 屋却能依旧安全舒适的秘诀在于房屋的每个构成都是有特定寿命的。比如木质的架构大概是30年使用期，屋顶20年，电路25年，外墙30年, 锅炉30年……到时候自然就要更换。正是不断的新陈代谢让美国这些老房子焕发了青春。比如我家这几天闹别扭的热水锅炉，翻出前房主的文件才发现，这勤劳工 作了一辈子的锅炉和我同龄，正是到了该退休的时候。（见图一）

了 解一个房屋的知识贮备量足够三个学分。你要知道每年什么时候该打扫壁炉的烟囱，什么时候该清理房檐的排水槽，你要能分清三四种草籽的耐干性和喜阴性；你要 懂得在飓风、暴雪等天气下怎样增加房屋安全……如果没有从小成长在这样一个环境下，一旦买了房子，关于房屋的一切都是需要学习的新知识和新技能。

了解这些除了选择上网、看书之外，还有个好去处，Home Depot和Lowes这两家美国最大的家装用品连锁店都常年开办免费的home improvement classes。（见图二）本人轰轰烈烈地学习的这几年，最大的体会是：了解房屋才能让我们在房屋维护时进行更合理的资源调配。

上篇专栏讲到了在美国维护一幢独立式家庭房屋的第一步是了解房屋。对房屋的结构、功能、历史和特性的了解，是维护房屋的先决条件。房屋的维护，包含了针对房屋存在问题的修理以及为增进房屋功能或美观进行的其他改进，在英文中统称home improvements。

房屋维护在美国是个大市场。大到什么地步？根据美国房屋改建领先指标（LIRA---Leading Indicator of Remodeling Activity），2012年美国在房屋改建上的消费额有望达到1130亿美元，占居民房屋建造总支出的40%。美国人如何花掉这笔钱？或者说各位屋主会选择哪些方式来进行房屋维护呢？

Purchase of Home Warranty。房屋维修服务──Home Warranty是针对房屋中电器设施或房屋配件（例如管道、电路），房主可选择购买的一种服务合同。根据条款包含范围不同，这种服务年收费介于300至600美元。一年内如果合同范围内的设施发生故障，服务商会派出人员进行修理或者置换。屋主只需为每次服务承担100美元左右的免赔额（service trade fee）。

在美国购买二手房，多数的房屋中介会从佣金中拿出几百美元为新屋主购买一年的这种服务，既显得自己诚意十足，又能免得交易后频频被火冒三丈的买家电话追杀。房屋维修服务合同花费不贵，签订简便，条款也貌似清楚。不过，生活的经验告诉我们，合同中最关健的字总是会被语焉不详的写在我们需要放大镜才能看清的犄角旮旯里。当我们付出一百美元免赔额之后，常常会被悲催的告知“该项维修并不属于服务商拥有解释权的合同范围”。

Use of Contractors。对于类似本人这种体力和能力都非常有限的屋主，将房屋维护服务分摊给各个工程承包商是最现实的选择。拜众多奋斗中的新移民所赐，一些技术门槛较低的服务收费相当合理：每年一次的壁炉烟囱清洁30美元、下水道疏通100美元，每季一次的自动灌溉设备保养50美元，每周一次的草坪修剪25美元。
 

当然21世纪最贵的“美国技术人才”总是会在楼梯塌陷、水管爆裂、电路异常这类万分火急的场景中以无比专业的超人姿态出现。而他们事后寄给各位屋主的账单会包括材料费以及每小时50美元至150美元的木工、管工或电工服务费。

Do It Yourself。 说起自己动手维护房屋的必要性就要先讲个故事。我几年前购买的这栋房子存在个遗留问题──前屋主自行改建的一个洗手间不符合本地政府对居民住宅洗手间的建造规定，也就是该洗手间无法通过验收取得certificate of occupancy(入住证)。前房主为此和我达成协议，由对方付钱重新装修。有人买单，本屋主就悠哉悠哉一个月，围观了承包商对一个10平米洗手间的全面改建。

面积普通，材料普通，本人自行设计样式功能均普通，就这样一个普普通通的洗手间，账单为一万美元──绝大多数是人工费。如果你有机会在美国的家装用品商店Home Depot(家得宝)逛逛，面对排山倒海般繁多的DIY工具和材料，一定会发出“这里的人民多么热爱自己动手”之类的感慨。Do It Yourself，一方面是传统，一方面也是现实。

独立房屋的维护一方面无尽地消耗着房主们的财力和精力，另一方面也带给了每个家庭改造生活空间，甚至生活方式的无限可能。

根据美国运通消费与储蓄追踪报告, 每年近三分之二的美国屋主会针对房屋的改进进行投资，这一数字即使是在地产经济严重下滑的2007年之后也未曾下降。究其原因，屋主们相信home improvements会在房屋的再次出售时提升房屋价值。这其中能使房屋明显升值的改建，例如对洗手间和厨房的装修、新增房间、建造车库、庭院设计等项目成为屋主们改建工程的首选。

超过60%的美国家庭对于这类改进项目选择自己动手──把男主人对于锯子电钻的个人爱好和提升房屋价值这一伟大事业联系起来。自己动手的房屋改进工程既锻炼男主人们的意志，消耗他们多余的精力，又能维护家庭团结且创造附加价值，颇为有效地促进了美国家庭的长治久安。

想想还挺幸福，能够拥有一片土地、一幢房屋，经年累月地陪伴它、维护它、改进它。我周围的的每一幢独立住宅，都是这样陪着自己的主人步步前行，不断获得着生命。