问：目前，有些投资移民对房地产开发项目很感兴趣。请问在多伦多开发房地产的过程如何？
朱威：简言之，在加拿大投资开发房地产的开发过程可以描述为：首先 考察市场，确定市场需求，开发时机和目标人群 , 进行可行性研究以及投入产出分析，拟定开发方案；投入资金买地（数十万或数百万，可能贷款 50% ） ；制定一开发计划，向政府规划部门申请批准，其中可能涉及到申请土地的重新规划（ rezoning ） ；开始卖楼花，获得买家押金；向银行申请建筑贷款；政府征求周边邻居的意见，如果有邻居反对，就有可能开听证会；建筑师进行详细设计，再报请政府审批 à 政府审查批准，发给建筑许可 (Building Permit) à 开始建造 à 建好后政府有关部门验收；买家住入（ occupancy ） à 　买家拿到产权。可以说，关键在于土地的规划用途要与开发项目相符，进而获得政府的建筑许可。
问： 政府是怎样审批这个建筑许可的呢？
朱威：在安大略省， 政府审查的主要依据为 Ontario Building Code ( 安省建筑规范 ) 。 政府有关官员会 仔细审查开发方案的以下几个主要方面：建筑计划（ the Architectural plans ），结构计划（ the Structural plans ），机械计划（ the Mechanical plans ）和土地规划计划（ the Zoning Plans ） ，以及停车场，道路和交通流量等。如果有任何方面不符合省建筑规范的要求，就会要求你修改或重新设计。除了以上的工程技术原因之外，政府审批时的其它重要考虑是市场的供求状况和资金的保障状况。可见，政府的审批是十分严格的，从而保证了多伦多基本上没有“烂尾楼”现象。
问：在多伦多，完成一个房地产开发项目通常需要多长时间？
朱威：如上所述，开发一个房地产项目是相当复杂的。任何一个环节出了问题，都会严重影响到开发的进程。所以，正常情况下，完成一个房屋类开发项目需要 2 年左右，而完成一个高层公寓项目需要 3 年左右。大型商城开发项目可能需要更长的时间（如 3~5 年）。在多伦多，你看不到中国那样 24 小时连轴转建房的火热场面，而且在冬季许多项目会停工。如果碰到特殊情况，如需要开听证会，或土地规划的变更迟迟没有批下来等，开发项目就可能会被明显滞后。事实上，由于种种原因，多伦多商业房地产开发项目的滞后现象很普遍。
问：加拿大的土地资源是不是很便宜？土地的规划是怎么回事情？
朱威：尽管 加拿大是个地旷人稀的国家，但并不能够笼统地说加拿大的土地资源很便宜。和任何国家一样，土地资源的价格主要取决于土地的位置和规划用途。在地域位置上，育空地区的土地和多伦多的土地价格当然是天地之别。即使就大多伦多来说，市中心的土地和远郊区的土地价格必然会相差极大。如在市中心寸土寸金的地方，商业土地或可盖高层公寓的用地甚至可高达每英亩千万加元以上，而远郊的商业用地价格则可能在一英亩百万加元左右。 每块土地的用途，在当地政府的 Zoning Bylaw 中，都有明确的定义。如 分为商业用地，工业用地，民宅用地，农业用地，等等。具体到对于可以盖什么类型什么用途的房屋，房屋的大小和高度，房屋覆盖率，房屋离地块边界的距离等都有明确的规定。在同一地段，不同规划用途的土地当然价格截然不同。如商业用地的价格就比工业用地的价格要贵得多。而农业用地的价格当然最便宜。
问：加拿大土地 是使用权还是所有权？
朱威：在中国，只有土地的使用权（国有土地是 70 年，农村集体土地是 50 年），没有土地的所有权，所以很容易在土地产权上发生纠纷和误解。而在加拿大，拥有的是土地的永久性所有权，这就保证了不动产的长期保值增值性和私人物业的神圣不可侵犯性，也避免了土地产权上的纠纷或误解。
问：您在讨论中，花了不少时间在谈论土地，为什么？
朱威：要点在于： 1. 由于房屋建筑的本身是要不断折旧和贬值的（除历史遗产房屋外），房地产的价值主要体现在土地的保值增值性上面。往往可以看到这种现象：在一个好的地段，某个地块上有一栋依然可以居住的老屋。这种情况下，如果房主标明是卖房屋，买卖就容易纠缠于房屋建筑本身的老旧和保养等方面。但如果在出售时明确表示只是地价，卖家就无需对于建筑本身做任何保证。而这个地块的售价就可以很高。实例：在 Bayview/Hwy 7 附近有一个 90 ft x105 ft 的地块上有一栋相当好的房屋，出售时只标明是卖地，结果成交价是 78 万！ 2. 土地的位置至关重要，决定了一个房地产项目的档次和售价。例如，在市中心有一个公寓项目的单位售价是 $560/sq.ft 以上。而在大中华文化中心附近某公寓项目的单位售价只是 $238/sq.ft. 其实在楼宇的外形，用料和设计上 , 后者还更为讲究。差价显然是在土地的价值上。　 3. 土地的规划用途对于房地产项目的成本控制和增值更为重要。例如，某个地块原来是工业用地，后来发展商做了一个大型商场的开发计划，然后申请将土地用途变更为商业用地。获得批准之后，土地本身的价值立即增值了数百万加元！
问：太有意思了！能不能再举个土地价值的实例？
朱威：好吧。本人在研究中发现： 1. 　多伦多有大量的工商业房地产掌握在犹太裔手中； 2. 沿着 401,404 等高速公路，许多土地都属于犹太裔所有； 3. 许多土地虽然数十年从来没有交易过，但价值从数十年之前的数千或数万加元已经升值到了数百万加元！高瞻远瞩的犹太老爷爷们，通过投资土地，轻而易举地给他们的子孙们留下了丰厚的财产！这就是为什么犹太人可以把握许多国家经济命脉的秘笈之一吧。
问：呵呵。你能不能说说从土地的角度要怎样投资房地产？
朱威：大多伦多的土地现价比许多中国大城市的土地价格要明显便宜！这是一个基本事实。目前，
人民币与加币的兑换率明显利好。如果有实力，可以考虑投资土地。具体说来， 1. 同一地区，在价钱差不多的情况下，要买地块尽可能大的房地产； 2. 。研究市政规划，跟着大开发商走，买入有发展前景地段的土地并长期持有； 3. 通过房地产项目的开发运作，变更土地的规划用途； 4. 通过开发项目，将生地变成三通的熟地，再细分为许多小地块，等等。总之，风物长宜放眼量。明智地投资地产是稳健必赢的长线致富途径。
2008-11-20
发表于加拿大《地产周刊》朱威专栏